4年前，新成海物业管理公司凭借丰富的物业管理经验及雄厚的综合实力，被柳州卷烟厂选聘为广西烟草重点技改项目——柳烟工业园区物业的管理者。目前物业管理行业发展迅猛，其专业化、社会化、市场化的程度正在不断提高。物业管理的特性也由劳动密集型向技术服务型转变。因此，接管柳烟工业园区之初，公司决策者敏锐地意识到：如何应对新形势下激烈的竞争与挑战，转变管理思维尤其重要。工业园区物业管理与一般住宅小区、商厦、办公楼宇等物业相比，标准更高、要求更严。针对工业园区的特点和布局，新成海物业制定了明确的管理目标：把柳烟工业园区服务成为一个治安秩序良好、环境整洁优美、工作便利舒适、精神面貌昂扬的新型工业园区。为此，新成海人发扬“水滴石穿做事业，全心全意出精品”的工作作风，积极探索工业园区物业管理新途径，各项管理工作成效显著，得到了柳烟厂领导的首肯。

创新思维、注重人力资源开发，努力培养一批合格的物业管理人才

物业管理企业间的竞争，归根到底是人才的竞争。这是因为在企业所有资源中，惟有人力资源具有无限的开发潜能和至高无上的企业价值。新成海物业经过多年的发展与摸索，总结出了许多成功经验，其中最重要的一条就是内部管理。我们始终把人的管理视作企业发展中最重要的一环。“举才纳贤、重德崇信、关爱进取”新成海的人才理念正是这个环节的重要体现。物业管理实践强的特点决定了优秀的职业人必须具备多年在基层管理处摸爬滚打的实践经验，其中提高综合素质和实际运用能力至关重要。作为服务行业，只有善待员工，员工才能善待业主，先有微笑的员工，后有微笑的业主。因此，教育员工、爱护员工，使其成为企业与业主真诚合作、沟通交流的桥梁，是人力资源开发过程中一项重要工作。新成海物业根据柳州当地的实际情况，有针对性吸收下岗工人，通过入职、岗前、在岗三个环节的专门培训，目的是使员工更加明确工作职责、任务和目标，具备与实现企业目标相适应的自身素质与业务能力，在个人得到发展的同时，为企业创造更大的效益。

1．重视人才培养，努力提高员工的整体素质

新成海物业重视中层干部队伍建设，规定主管以上管理人员必须持证上岗，管理中采取走动式管理，形成以老带新的传帮带制度；此外，由公司人力资源部制定员工培训计划与目标，对员工进行系统的礼仪礼节、规章制度、操作规程等内容的训练。事实证明，惟有真正提高员工的整体素质，物业管理服务性的特征才能得到有效体现。

2．建立有效激励机制，培养员工积极奋发向上的精神风貌

构造企业内部人才激励平台，营造一个能使员工成长的工作环境极为重要，为此，新成海物业采取荣誉激励、物质激励的方式，即每月评定“微笑服务之星”、年终评定“优秀员工”，对获奖员工给予张榜公布并以此作为个人晋升、提薪的条件。通过以上举措和严格的业绩考核制度，由“相马”转为“赛马”，使员工有一股动力不断激励提高自己，从而呈现出人人争当先进、工作热情高涨的良好氛围。

创新管理、提升服务品质、满足工业园区物业管理的高标准严要求

物业管理作为服务行业，创新管理、提升服务品质、实现业主满意经营，是物业管理企业必须面对的重要课题。针对柳烟工业园建筑综合性强、区域广，保洁作业技术含量高的特点，新成海物业以“超越自我，追求一流”为管理理念，发扬吃苦耐劳的精神，进行了一系列的管理实践与摸索。

1．致力公司内部管理建设，做到有章可循、有章必循

从事工业园区物业管理，惟有大胆创新，勇于摸索，借机丰富自身物业管理经验，才能化被动为主动。因此，新成海物业修改、完善了一整套符合工业园区客观实际的规章制度，做到有章可循，有章必循。惟有制度管人，才能使各项工作高效运转起来。公司各部门集思广益密切配合，先后出台了保安、保洁、绿化、水电等各工种管理制度及作业流程，并由专门质检组严格监督检查作业的执行情况，做到日有检查、月有总结，形成“检查—整改—提高”的监督机制，从而确保工业园区各项工作服务到位。

2．严抓基础服务工作，全面提升服务品质

工业园区物业管理工作千头万绪，作业时间跨度大、突发性强。因此做好日常基础服务工作显得尤为重要。其中，保洁是一项日常基础服务工作，也是工业园区物业管理工作的难点。由于柳烟工业园区启用时间短、作业区域大、各区域保洁标准不同，加上有些工程尚未完工，污染源存在，保洁员的劳动强度很大，开荒任务繁重。同时努力提高保洁员服务技能，如联合工房B区地面采用先进塑胶地板，一般保洁器械根本无法作业，对此我公司专门成立技术攻关小组，积极联系厂家购买一批先进的打腊、抛光器械，从而解决了这一难题。

保安工作是工业园区环境管理的一项重要内容，也是保证工业园区工作秩序的前提。新成海物业在保安队伍建设上，采用准军事化管理，建立健全了一整套较为完备的保安管理制度，会同辖区派出所、柳烟厂安保科为工业园区构筑起一道严密的治安防线，出色完成了柳烟厂交给的保卫和日常安保任务。

创新企业文化，实施品牌战略，塑造新成海公司良好的企业形象。

优秀的企业文化可形成巨大的凝聚力，增强员工的自信心和认同感。坚持诚信服务与经营，发扬“开拓、创新、唯美、理性”的企业精神，倾力打造具有良好口碑的企业品牌，是新成海物业始终不渝的目标。要求全体员工学习领会公司的价值观，确保公司各管理项目的顺利实施。在规范企业形象方面，坚持从大处着眼，从小处做起。对员工着装、接听电话、行走站立姿势，与顾客讲话语气语调态度，进入办公室从敲门到工作完成后如何退出等都有明确的行为规范要求。创办“新成海人”内部报刊，给员工提供交流心得的平台。积极倡导“协作与配合”的团队精神，向社会公众、广大业主展示了“新成海人”良好的精神面貌。