此次贷款门槛抬高后,杭州各商业银行要求二套购房须支付四成首付,利率是基准利率的1.1倍。
这与其说是二套房贷政策收紧,还不如说是商业银行不再违规操作二套房贷。央行和银监会2007年7月下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,明确“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套?含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。2007年12月的《补充通知》规定,对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。
换言之,只有人均住房面积低于当地平均水平的改善型购房,才可以办理二套房贷享受首套房贷的优惠。但在去年楼市低迷时,很多地方性政策突破了央行文件的“红线”。例如,杭州“24条”规定,一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房,可比照首套住房贷款政策执行。上海的房地产“八条意见”,去除了“人均住房面积低于当地平均水平”的前置条件,没有限制第一套房产的面积大小。
二套房贷降低门槛“暗流涌动”,成为业内公认的事实。央视前不久调查了北京30多个楼盘,购买第二套住房,首付只需要交20%到30%,利率优惠从7折到8.5折不等,没有一家执行央行的规定。不少人曾为二套房贷限令“叫冤”,认为打压二套房贷,挤压了改善型住房的需求,不利于满足刚性需求。然而,从近期上海、杭州等地楼市的火暴来看,投资性购房热“卷土重来”,有的投资客购房如同“买白菜”一样随意与疯狂。笔者在浦东多个楼盘开盘现场看到,投资客占了较大比例,很多温州客买房不挑剔楼层、户型,有的单笔交易不到5分钟就成交。
笔者还发现,投资型购房疯狂,不全因为流动性泛滥所致,温州客也并非“不差钱”。不少温州客签购房合同前,首先关心能否办到八成按揭及7折房贷优惠。上海的相关调查显示,由于本地居民首套购房可以借助于公积金贷款,且公积金贷款的上限多次提高,二套房贷成为了投资型购房的主要资金支撑之一。
上海等地房价短期飙升,开盘动辄每平方米上涨两三千元,涨价后还要靠购买VIP卡摇号抢房源,这种现象不能不引起注意。需要指出的是,购房者目睹的房价上涨,远远超出了某些统计公布的幅度。
世界银行发展预测局局长近期在沪发表的两个观点值得反思,一是关注流动性对楼市的影响;二是房价过高会引起经本文出自襄樊房产网www.hbxffc.com济的不稳定。实际上,楼市演变成资金推动型行情,对楼市长期健康发展并没有好处。目前较为一致的看法是,房价上涨“吓退”了刚需客户,刚需客户的支付能力难以追上投资型客户的炒楼速度。设想房价上涨变成了投资型客户“自拉自唱”,岂不是与股市中的投机行情一样充满风险?
房价上涨过度疯狂,必然导致楼市调控反弹。杭州各银行收紧二套房贷,表明银行已经“嗅出”楼市风险。对刚需客户来说,二套房贷收紧是件好事,可抑制投资型购房,让房价上涨不变成失控的“疯牛”。
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