随着加快城镇建设的步伐，许多中小城市迅速地向农村扩张，带来了大量的农村房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多为农村集体土地，没有房产证和土地证，这种情况下，作为估价师应采用何种方法进行估价呢y这与安置方式有关，如果以实物安置(拆一补一)，就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价，如果以货币形式进行补偿，就应当以重置价对房屋、装修以及附属物进行评估，再考虑原有土地使用权的价值，这里的原有土地使用权不应低于该地块当前市场出让价格，而实际工作中，采用货币补偿时，往往由政府定区位地价，然后再考虑房屋重置价。

一、东莞拆迁补偿标准是多少

东莞拆迁补偿标准有房屋补偿费、周转补偿费以及奖励性补偿费。

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费没有提供周转房情况下的临时安置补助费超过过渡期限的临时安置补助费非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

二、宅基地动迁补偿

农村宅基地的性质是集体所有土地，目前宅基地房屋的拆迁与城镇国有土地上房屋的拆迁采取的是不同的补偿标准，因此在相应的安置方案和家庭内部分配上存在很大差异。

城镇国有土地上房屋拆迁，房屋价格一般采取市场评估价，综合房屋产权和土地使用权评定一个总的单价。而集体所有土地上房屋拆迁，区分房屋和土地权利，房屋根据经评估的建安重置价予以补偿，土地则按土地使用权基价标准予以补偿。在价格认定上采用不同的标准，导致两种房屋能获得的货币补偿款悬殊。

同时城镇国有土地上房屋权属的认定，一般以房产证(商品房、售后公房)或土地证(自建私房)为主，而农村宅基地房屋权属的认定，则并不以土地证为主，因为一般土地证上仅为户主一人，而宅基地房屋应是家庭成员共有财产，其权利人不仅包括土地证权利人，也包括建房用地的申请人员。因此宅基地房屋权利人通常是数人。如果经历了历次翻建、扩建、重建等，权利人还可能发生增减变化。即使立基人为未成年人，对新建房屋未作出相应贡献，也同样享有宅基地房屋权利，这是因为未成年人与成年人享有同样的宅基地权利，而农村房屋价值中土地使用权价值远高于房屋建造产生的价值，因此未成年人未在建造房屋时作出贡献也可以忽略不计。

因此由于权利归属的不同，城镇国有土地上房屋的拆迁补偿款分配，房屋的货币补偿款应归房屋权利人所有，由房屋权利人妥善安置同住人。而集体土地上房屋的拆迁补偿款分配，房屋的货币补偿款则应归所有立基人享有。