每日经济新闻李丽
“除了符合规定的家庭购房者可贷金额提升外,其他相关政策目前都没有发生变化。”上海公积金管理中心相关人士表示。
两个必要条件
日前,上海市公积金管理中心发布的《关于调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》(以下简称《通知》)规定,自9月1日起,上海第一次购买自住住房的购房者最高可以贷到50万元的公积金贷款。将申请公积金贷款从以户为单位计算贷款额度,改为按配偶(或参贷人)分别计算额度,而且每户家庭最高贷款限额为40万元,若有补充住房公积金的,每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元。
“每户最高可贷50万元”的公积金新政发布后,上海公积金官方网站1天内便收到上百条在线咨询,“第一次购买自住住房”与“哪些人符合50万元公积金贷款的条件”成为咨询焦点。
对此,市公积金管理中心已明确两条操作细则:夫妻任何一方动用过公积金都不能享受新政,参贷人只限配偶、与主贷人同一户籍且时间在1年以内的直系血亲。“第一次购买自住住房”则指正常缴纳住房公积金的职工家庭(包括夫妇双方),从未因购自住住房办理过住房公积金贷款。
该人士表示,只有一个人参与公积金贷款的家庭,仍按原来规则计算。基本公积金可贷款额度不超过20万元,补充公积金可贷款额度不超过10万。总计不超30万元。
上海市公积金管理中心有关人员在接受媒体采访时强调,住房公积金贷款额度上调以后,已经申请了住房公积金贷款的购房者,即使是8月份刚刚申请的,也已经无法享受住房公积金贷款额度上调的优惠,必须是9月1日新申请的贷款者,而且必须是家庭第一套自住住房。第二套房产,将仍然以原有的公积金贷款最高限额30万元来执行。
两个重要作用
该人士表示,上调公积金贷款额度,上海并非个案,部分大中城市都已纷纷上调了公积金贷款额度。
据悉,北京公积金贷款按户确定的贷款限额为60万元。对于今后上海是否会再次上调公积金贷款额度,该人士表示,这与房价、公积金盈余等多要素相关,目前尚难确定。
据介绍,公积金贷款额度上调,主要是因为公积金贷款的额度与房价相差较多;同时,地区公积金资金有盈余,这是基础条件。
该人士指出,新政将更多地支持中低收入者、普通工薪家庭购房者的购房需求,另外也将帮助减轻中低收入家庭的月供负担。
由于明确针对“购买第一套自住住房”者,所以,不必担心新政助长投资型购房需求。事实上,以往申请公积金贷款购房者,也多出于自住需求,改善需求型与投资需求型购房者几乎不会使用公积金贷款。
公积金新政将致房贷不良率上升?
可贷公积金限额提高了,商业银行贷款会否受到影响呢?
某股份制银行房贷业务负责人向记者表示,是有一定影响,但不会导致房贷不良率上升。
据了解,新政将允许每户最多可贷50万元(40万元普通公积金+10万元补充公积金)。粗算下来,同样15年80万元的贷款总额,按新政策可总计节省约2.5万元的利息支出。业内人士称,2.5万元的利息支出节省,意味着20万元商业贷款被公积金贷款抢走了生意。
据分析,该部分新增的公积金贷款,对银行来说是风险相对较低的自住性质购房贷款。自住性质购房贷款的分流,很可能使非自住购房贷款占银行房贷总量的比重上升,相对风险增大。此前上海银监局公布的统计显示,外地人士和外籍人士的个人住房贷款发放笔数占比持续上升,非自住购房需求有所抬头。6月份,“两外人士”个人住房贷款当月发放笔数占比为34.4%,比去年12月上升9.7个百分点。一般认为,非自住购房贷款更容易给银行带来潜在风险。
不过,上述房贷业务负责人称,自住与投资性购房往往很难界定,关键要看客户的偿付能力,目前各银行普遍收紧房贷业务,贷款审核的把关较严。他认为,只要放贷把关严格,商业银行被公积金贷款“挖走”部分自住性质购房贷款,不会导致不良率上升。卜春艳
记者从上海住房公积金网的在线咨询中整理了以下一些热点问题。
咨询:购买二手房,已经于7月29日办理交易过户手续,申请了公积金贷款+商业贷款的组合贷款方式。但银行还没放贷。能使用新政策吗?
答复:如果已经签订了贷款合同,可以与贷款银行协商取消原贷款合同,并可以通过网上住房贷款进行申请(9月1日起实行新政策)。
咨询:如果夫妻均是持上海居住证,但已连续缴纳上海公积金6个月,在上海买房能不能用公积金贷款?另外,在没有补充公积金的前提下,购买第一套自住房,需要达到什么条件,才能贷到最高限额的40万元?
答复:如果已经连续正常缴交6个月,每个人的累计余额都在5000元以上,并且每月缴交额都在312元以上,可贷年限在15年以上时,第一套住房应该是可以夫妻二人贷到40万元的。
咨询:新政策中,两个人一起贷,需要是亲属吗,如果是女朋友可以吗?
答复:女朋友不能作为参贷人,参贷人必须是主贷人的配偶或同户一年以上直系血亲。
咨询:新政策中,对第一次购买自住住房是如何界定的?因为牵涉到以户为基础,比如说:小王本人是第一次买房,以前也没有使用过公积金贷款,而参贷人曾经提取过公积金或使用过公积金帐户,这样的情况算不算第一次购买自住住房?
答复:如果小王作为主贷人是第一次购房,应该算做第一次购买自住住房。但小王的配偶若作为目前购房的参贷人,若曾经作为主贷人申请过公积金贷款,则不能享受新政策。
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