新版《商品房买卖合同》出来后，购房者在使用过程中还有许多不明白的地方，我们特邀请律师对该合同进行分析，并给购房者提醒，同时也提醒有关部门注意合同的不完善之处。

面积误差要约定处理办法

合同里只约定了合同约定面积与产权登记面积的面积误差比例，但未明确套内建筑面积与公共部位与公用房屋分摊建筑面积(下称公摊面积)的面积误差比例。

由于新版合同中明示了买受人可选择按建筑面积或套内建筑面积等方式计价，因此，可能不便于像旧合同那样，分别标出套内建筑面积与公摊面积的面积误差比例。虽然选择的内容多了，但与旧合同相比，事实上对买受人的保护力度减小了。因为客观上，出卖人与买受人相比，掌握的信息多，买受人提出约定套内建筑面积误差比例不得超过一个比例时，比如：套内建筑面积误差不超过&plsmn;5%或建筑面积不超过一定幅度，套内建筑面积不得减小多少时，出卖人往往不同意。而客观上，往往建筑面积没有超过约定幅度时，套内建筑面积往往缩水，公摊面积往往加大，再加之出卖人交房时，往往不向买受人出示《商品房销售面积明细表》——测绘部门实测面积文件，导致买受人在受领商品房时，往往不知道套内建筑面积缩水，而公摊面积加大，所以这里提醒买受人：一定要在合同里约定套内建筑面积误差超过一定幅度时的处理办法，以便给自己行使权利留下依据。

想办法约定订金性质

新版《商品房买卖合同》中没有订金的内容，但在出卖人与买受人签订认购书阶段，认购书中又大多数存在订金条款，且约定如果买受人不签订合同，订金没收等内容。然而，签订正式合同以后，认购书往往被出卖人收回，因此，一旦出现出卖人不履行合同的情况，买受人几乎不能行使或无法行使双倍返还订金的权利。因此，建议买受人在合同中应约定订金的内容及订金的性质(依据最高人民法院的规定，订金条款如未约定订金性质，不适用订金罚则)。

索要测绘部门实测面积文件

新版《商品房买卖合同》并无明示出卖人在交房时应向买受人出示《商品房销售面积明细表》——测绘部门实测面积文件的义务，导致买受人在受领商品房时，往往不知道套内建筑面积和公摊面积的变化幅度，而在建筑面积加大的同时，经常出现套内建筑面积缩水的现象。旧合同第二条约定，商品房交付时，出卖人应向买受人出示测绘部门实测面积文件，在这种有利于买受人的提示性条款明确约定的情况下，尚且大量存在出卖人不向买受人履行出示测绘部门实测面积文件义务的现象，如果在合同中没有这种提示性条款，买受人的利益更无法保障，买受人完全处于一种糊涂消费的状况。

合同还有不合逻辑之处

所有权或使用权本已无可争议的内容，不应再作为可商议的条款。新版《商品房买卖合同》第17条关于楼宇的屋面使用权和楼宇的外墙面使用权，本应归买受人享有(当然要服从物业的整体管理且不影响市容)，但在实际售房中，出卖人往往将其约定为归出卖人所有，而且不能协商。那就是说，买受人必须认同出卖人的侵权行为，否则就别买房。对不合逻辑之处，合同范本应加以限制和约束。

不公平原因：专业知识不对称

总之，新版《商品房买卖合同》的出来，充分考虑了买受人与出卖人的意思自治原则，并且留出了很多空格供双方协商、填写，但却忽视了买受人与出卖人在专业知识等方面根本不能相提并论这一事实。难怪有一位买房专家声称———新版合同与旧合同相比，如果要打官司，对买受人来说更不利。因为感觉上旧合同双方协商的余地较小，买受人一旦诉讼，完全可以出卖人提供格式合同或格式条款为由主张自己的权利，但新版合同由于留出了很多空格(签约时很多已被出卖人填上了自己的内容，且不能商量)，感觉上似乎充分体现了双方的真实意思表示，虽然最后的合同内容不平等，买受人也只能吃哑巴亏。

当然，意思自治原则应该体现，但由于买受人与出卖人相比根本不是一个数量级，且事实上根本不平等，因此，有关部门在起草、制订合同范本时，应从买受人这一弱势群体的利益出发，尽可能制订一些提示性条款，或规定出卖人应履行一定的提示义务，以保证交易的公平。英岛律师事务所邓泽敏雷艳坤

几点提醒

1、签订正式合同时，一定要约定建筑面积未超过约定幅度时，套内建筑面积的误差比例及超出时的处理办法。

2、在合同中约定，出卖人在交房时应向买受人出示《商品房销售面积明细表》——测绘部门实测面积文件，并约定出示的时间及方式。

3、注意出卖人是否侵犯本属于买受人的权利。

4、订金的约定是否公平、合法、有效。