拍卖房风险

虽然，目前拍卖会上的房产拍卖价往往比市场低20％左右。但正如人们所说的“高回报意味着高风险”一样，与在市场上购买新房和二手房相比，参加拍卖会购买房产标的明显具有更多的不确定因素存在。

第一，买家要确定你所想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说，通过法院强制执行的标的产权都比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。最重要的是，必须确定标的是否有房产证，还是只有预售合同。如果是预售证，根据“预售住宅禁止交易”的新政策，此房就不能再次转售，而且，不能作为贷款抵押。也就是说，仅有预售证的房产只能用来自住或出租。

第二，买家在竞拍前一定要去看现场了解房屋详情。通常情况下，拍卖行会公开标的展示时间，组织意向买家统一看房，让买家实地具体了解房屋的基本状况。届时，买家应了解要确定标的房产是否有其它费用未付，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有交清，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。

第三，根据相关法律，房屋所有人拍卖共有房产时，需有其它共有人的书面同意，否则，拍卖属于无效拍卖。因此，投资者在参加拍卖会之前应了解清楚标的是否属于共有财产，除了了解是否有房产证外，还要了解清楚该标的主人的家庭情况，看是否业主不止一人，且是否都同意该标的被拍卖。

第四，购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词，交吉即竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格相对高些。而不交吉，就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，要实际拥有，还须通过其他途径取得。因此，不可交吉的标的一般非常便宜，一间几十万元的房子，在不交吉的情况下，起拍价就往往只有市场价的60％－70％。一般来说，不交吉标的有两种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收租金。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原业主或其亲友经业主允许使用的。带租约的不交吉标的未必是坏事，因为可直接获得投资回报。但是，带租约不交吉标的也存在投资风险。如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长，就会拉低买家的投资回报率。

拍卖房的价格一般便宜10％－20％。需要加上5％的拍卖手续费，3％的契税，一手房的维修基金等等。事先咨询是否能贷款。

拍卖房风险税费

房地产拍卖（出让土地使用权拍卖除外）通常需交纳下列税费：

1、拍卖佣金费（委托人、买受人都交，具体标准按拍卖标的情况协商）。

2、营业税及其附加（由委托人在成交后按成交额的5％缴纳营业税；再按营业税的9％缴纳附加税）。

3、合同和权证印花税：（委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳）。

4、契税（由买受人按成交额的4％缴纳）。

5、交易手续费。

6、评估费。

7、登记费。

8、合同公证费。

买法院拍卖房风险大吗

只要对标的了解清楚，可以买。风险不大。因为如果原来已有房产证的房产，拍卖成交后，法院会出文件给你及房管局，让房管局给你办理单方过户的，相当于买房产清晰的二手房。但如果原来没房产证的，就不一定能过户了。所以你要了解清楚，才可以买。这样风险才不太。

依照《民事诉讼法》的规定，拍卖完成后，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知，给竞买人出具一份《裁定书》、一份《协助执行通知书》。竞买人拿着法院给的文件，到房管局直接办理过户手续及新的房产证。而购买新房、二手房的时候，因为所有交易环节都在住房建设管理部门的监督下，没有资质不行；法院的文书相当于“快速通关秘籍”，帮你绕过了监管。

如果财力不够，你是不能如此操作的。因为，法院拍卖房产，要求买家在拍到之后需要全额付清余款，且需要按照拍卖成交价交给拍卖公司一定的佣金，200万以下的收取5％，200万至1000万的收取3％。

利是：

1、价高者得，喜欢的可以出更高价格，直到买下为止。

2、产权清晰，如原已办理出房产证的，买后也能办出房产证。

3、可自由选择报价买或不买，竞价超过自己心理价的，可不加价，放弃买。

弊是：

1、要竞价，如有人出价比你更高的，买不到。

2、价格不可控，最终成交价不可控，是以价高者得的。

3、所有过户税费与风险要买受人承担，不可要求卖方承担他的税费。

4、费用比二手房高，除成交价款外，别需付成交价5％的拍卖佣金。

5、拍卖成交后需七日内支付成交价款及拍卖佣金。

6、房产欠费等需自行了解。不确定有多少。

7、过户税费及过户手续也需自己了解清楚及自行办理。

8、拍卖前只可看一次房，不能多次看房。

9、拍卖后不交钱要付违约责任，已交保证金不退还。

10、拍卖房的户型、大小、位置等不能象二手房或一手房那样可自由选择。