阳春3月，广州楼市明显升温。3月份，广州一手住宅成交量环比增幅近一倍，二手楼市成交量也同样走出了相对活跃的行情。广州国土房管局公布的数据显示，3月份，广州二手住宅成交量为23.52万平方米，环比2月份的18.44万平方米增加了27.55%，同时，全市二手成交均价达8369元/平方米，成为今年以来的新高、去年1月份至今的次高。业内人士分析认为，3月份内首套房信贷的优惠、业主的让步等因素是促成这轮活跃成交的最主要因素，预计4月份的成交量仍将保持这种势头。

●成交量：23.52万平方米

数据剖析：虽比2月增加

但仍是近年来次低量

3月份，一手住宅全线活跃，比2月份的成交量暴增了将近一倍，二手行情同样如此，成就了连续4个月下降后的第一次小小反弹。官方近日公布的数据显示，3月份广州二手住宅成交量为23.52万平方米，环比2月份的18.44万平方米增加了将近三成、即27.55%。这样的数据，在更能体现市场即时反应的中介行看来，活跃程度也是如出一辙。

各大行的表现都比较一致：满堂红研究部人士介绍，从2月中下旬开始，该行的成交便开始活跃起来，3月份，我们行的二手住宅买卖业务量比2月份增加了51%，活跃势头很明显，该行研究部高级经理周峰介绍。合富置业市场部高级主任梁某明也表示3月份，市场旺销势头还在持续。中原地产方面，该行3月份的二手住宅成交量比2月份时照样也是增长了六成。

由于2月份的成交只有18.44万平方米，创下了09年1月份至今的地量，因此3月份的数据与其对比，其升幅就还算可观。但实际上，3月份23.52万平方米的成交量，也是一个很低的成交量。记者统计官方数据可见，这个成交量其实也是从09年1月份至今的倒数第二低量，仅比今年2月份的低量稍高一点。在行情低迷的去年，广州二手住宅月均成交量也还有50万平方米，而今年前3月份的月均成交量，却只有22.17万平方米，惨淡可想而知。

原因分析：首套房利率优惠惠及二手楼市

成交量的环比增加，受信贷政策的利好影响很大。业内人士分析，进入3月份，房贷市场继续传出利好消息，多数银行的首套房贷利率开始出现8.5折或者9折优惠，令对房贷依赖度较高的首次置业群体直接受惠，有利于累积多时的刚性购房需求持续释放，促使整体市场交投活跃度继续回升。中原地产分析认为，3月中旬开始，广州各银行陆续实行首套房贷利率8.5折优惠，这既能减轻首次置业者的负担，也有利于改善市场气氛，对交易升温势头的延续有积极影响。

梁某明分析，总价预算在100万-150万元之间的首次置业按揭购房者，受首套房贷利率优惠的利好带动最为明显。根据我们的统计数据，2012年2月份按揭购买总价100-150万元二手住宅的首次置业者仅占当月首次置业按揭购房者的22%，在首套房贷利率出现优惠消息传出后，3月份内这个比例已经大幅上升至31%了。

同时，作为特殊的入学时节，学位房也出现了交投活跃现象，市中区各名校所处区域内的学位房二手交投持续升温，如淘金板块、小北路板块、农林下路板块、体育中心板块等3月份学位房成交都比较多。分析人士认为，随着首套房利率的持续优惠，加上刚需的逐步释放，4月份还仍有望走出活跃的行情。

●成交价：8369元/平方米

数据剖析：3月二手房多数成交价仍在涨

尽管3月份的二手住宅成交量比2月份有所增加，但这并非意味着成交均价有所下降。相反，3月份的二手楼价还在涨。房管局公布的数据显示，3月份广州二手住宅成交均价达到8369元/平方米，环比今年2月份的7247元/平方米升了15.48%，是今年以来的最高楼价，也是09年1月份至今的第二高价、仅次于2011年11月份的8524元/平方米。换句话说，一套100平方米的房子，2月份时买是72万元，到3月份已经要83万才能交易了。

中介行反应了同样的趋势。中原统计数据显示，该行3月份的领先指数为349.4点，样本楼盘成交均价为16288元/平方米，环比上升1.44%，这是该指数出现连续3个月的下降之后，本月止跌回升，根据统计，本月有60%的样本楼盘价格出现上涨，其中升幅超过5%的样本数量占36%，范围较上月上升了22个百分点，中原分析人士介绍;合富置业的成交数据也显示，3月份广州二手住宅市场成交均价为15120元/平方米，环比2012年2月份上升4.2%，同比上升4.6%;满堂红的数据则有些不同，3月份该公司的二手住宅成交均价为13707元/平方米，环比下跌3.8%，同比上升4.1%。

原因分析：刚需活跃带动改善型需求增加

首套房利率的利好，刺激了刚需结束观望而加快了入市的脚步，令由广大刚需买家所带动的季节性旺季得以在3月份延续。如果仅有刚需买家支撑，整体均价的幅度可能不会波动那么大，3月均价持续上涨，业内分析这和改善性需求入市有关。

梁某明表示：市场整体交投活跃度继续回升，带动着改善型购房占比略有增加，2012年2月份时这个比例为21%，3月份上升到了25%。中原分析人士认为，在首次置业者率先出动的带动下，随着成交氛围的逐渐改善，二次置业或换房需求也逐渐增多，中高端物业成交开始增长。虽然3月份大部分仍以低于放盘价成交，但业主降价意愿减弱，价格让步的幅度缩小，所以成交价比上月上升。比如，3月份内，海珠区二手住宅成交量上升超四成，样本楼盘成交均价为15861元/平方米。3月份二手住宅成交越来越活跃，中高端物业成交增多，滨江东、江南大道南、广州大道南等板块成交量均大幅回升，拉升了海珠区均价。