为实现居者有其屋的梦想,越来越多的市民因为刚需,还是义无反顾地加入了房奴一族,还贷成了房奴们的必修课。
房贷怎么办能省点利息呢?每一月还多少钱好呢?这是每一位房奴最为关心的话题。记者走访了解到,各银行均默认一种按揭还款方式——等额本息还款法,这种方式也被绝大部分购房者普遍认同。
住房公积金贷款只有等额本息一种还款法
但具有自由的提前还款优势
近日,市民方先生和王女士在一楼盘按揭买了套总价426650元的商品房欲作为婚房,因方先生具有申请住房公积金贷款的资格,故申请了年利率比商业性住房贷款稍低的公积金贷款。在公积金贷款要求首付不得低于购房合同款的30%、贷款额度不超过购房合同总价款的70%的条件下,方先生最多只能贷29万,首付先付了136650元。
当方先生来到市住房公积金中心办贷款时,他想采取等额本金还款法,却被工作人员告知,公积金贷款只有一种还款方式,即等额本息还款法。
据介绍,以贷款29万元为例,由于公积金贷款要求月还款额不高于借款人方先生(方先生和王女士尚未领取结婚证)月收入的50%、贷款期限最长不得超过25年,用还款6-25年的年利率4.50%来计算,月收入仅3300元的方先生只能采取贷款25年,每月偿还等额本息1611.91元这一种等额本息还款法。贷款25年利息总计达约193574元,方先生感觉利息太高了。
但工作人员解释,住房公积金贷款相比于商业性住房贷款,可自由提前还款,不限次数、不限金额、不限时间,有钱的情况下可以多还点儿,没钱的时候只要不低于最低等额月供1611.91元就行,如有钱能提前还款,利息总额就不会那么高了。
商业性住房贷款默认等额本息一种还款法
这种方式被购房者普遍认同
日前,市民徐先生和李女士购买了一套总价约44万的商品房,因夫妻俩均没有住房公积金,遂准备采用商业性住房贷款。按照首付不得低于购房合同款的30%的要求,夫妻俩商量着先首付15万,只贷款29万。
夫妻俩计算发现,以贷款25年、商业性住房贷款年利率6.55%为例,如果采用等额本息还款法,每月等额月供1967.17元,支付利息合计约30万元;如果采用等额本金还款法,虽然首期还款2549.58元,但每月还款数额在逐渐递减,且支付利息只有约24万元。对比后,两人准备办理贷款25年,等额本金的还款方式。
但他俩去银行办理商业性住房贷款的时候,却被告知只有一种默认的还款法——等额本息还款法。徐先生说,当我们质疑,如果贷款的年限相同时,等额本息还款法比等额本金还款法利息要高出很多时,工作人员就连连摆手说,两种还款方式看似利息差了不少,但等额本息还款法刚开始月供少,对于贷款者而言压力也小。同时,工作人员告知,目前该行暂时只有这一种还款法。
各银行均表示,市民办房贷时会默认等额本息这一种还款法。有的银行也表示,如果贷款人有特别要求也可以满足,但等额本息不仅操作简单,而且前期还款压力较小,提前还款的话,和等额本金还款的利息其实是一样的。等额本息这一种还款法也被购房者所普遍认同。
1.等额本息还款法:
等额本息还款法是每月以相等的还本付息数额偿还贷款本息。其计算公式如下:月均还款额=(贷款本金×月利率×(1+月利率)总还款期数)/(1+月利率)总还款期数-1
2.等额本金还款法:
等额本金还款法是递减还款法的一种,使用这种方法是将贷款本金分摊到还款的各期,每期应还利息由未偿还本金计算得出,每期还本金额不变,利息逐期减少。其计算公式如下:每月(季)还本付息额=贷款本金/还本付息次数+(贷款本金-已偿还本金累计数)×月(季)利率。
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