今天是国家七部委联合出台《关于做好稳定住房价格的意见》第90天，其对二手房市场的影响日渐显现。伴随着二手房交易量的萎缩，各地产中小中介公司倒闭的消息接连传出：长春有200多家中介出局、温州有200多户中介注销公司、成都有超过500家的中介关门……北京地区的中介日子也不好过，一些撑不下去的中介公司也陆续“关门大吉”。二手房成交量历经冰火两重天对北京二手房市场来说，今年4月份是一个转折点，成交量从之前的稳步上涨忽然间逆转。根据中大恒基提供的今年上半年二手房市场报告显示：今年1-6月，全市二手房交易量3.29万套，同比增长26%。其中，第一季度同比增长39%，第二季度同比增长19%，但是第二季度的同比增长率明显低于第一季度的同比增长率。而且与去年的环比相比，2004年第二季度比同年第一季度环比增幅为51%，2005年第二季度的环比增幅为30%，比去年下降了21个百分点。“交易量的增幅收缩源于今年一系列房产新政的出台。”中大恒基的市场分析人士说。业内人士将此比喻为“四招组合拳”：3月17日，央行再次加息，提高购房成本，遏制投机型的购房者购买；5月11日，国家七部委联合出台《关于做好稳定住房价格的意见》，对营业税征收标准的重新界定，直接影响了二手房市场；6月1日，契税标准重新敲定；6月中旬，北京个别区域开始实行“先税后证”办法，征收个人所得税。“营业税和个人所得税的征收，这在上半年以来的一系列新政中，杀伤力最大。”北京我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖说。他介绍说，今年6月份，北京二手房的成交过户量是5800多套，比5月份的7600多套下降26%左右。他解释，因为过户时间的滞后性，这实际上反应的是北京二手房市场5月份和4月份的成交情况。这段日子对于房产中介来说，无疑是一种煎熬。其间，记者走访了多家中介公司，发现每个公司都冷冷清清，很少有买卖房屋的客户光顾。根据中大恒基的市场报告，在第二季度里，中小中介的经营相对惨淡，增幅缩水严重，收缩幅度均高于全市平均水平20%(39%-19%)，而大型的中介公司增幅收缩的百分比要远远低于平均数字。成本压力增大行业重组暗潮涌动“成本”问题让所有的中介公司不能安寝。一位不愿透露姓名的中介公司高层认为，“现在的问题是，现有的市场交易量能否支撑并购或者开店发生的成本。”该人士算了一笔账：假设某房屋中介每月在二手房、租赁市场的收入所得都是300万元。现在因为二手房交易量较正常水平下降50%，形成150万元左右的收入缩水，那么这部分能否通过租赁市场挣回来？“更何况这样的状况已经持续了三个月。”与此相对应的是，包括一些主要的中介公司在内，从下半年开始都在调整公司的发展战略。主要的手段是：对管理人员进行“收编”；减少广告投入。据了解，不少中介公司已经大幅减少了在平面媒体的广告投入。弱者倒下，强者出手却正当时。实力差的公司倒下了，而实力强的公司正在借机扩张自己的地盘。业内有一种预感，一场由大型品牌中介公司导演的并购“大戏”即将上演，而这个过程注定是漫长的。“虽然有一些中介公司与我们有意向性的接触，但是目前还没有实质性的进展。”胡景晖说。而且对外界猜测的并购风云，胡景晖的表态很谨慎，“这种合作往往是失败的案例比成功的多。”胡景晖给我爱我家的并购对象列了三个条件：原有的店面布局与我爱我家已有的相互补充；该公司手中要有稳定的客户资源和房源；该公司经纪人的素质要与我爱我家匹配。胡景晖说，符合这样条件的房屋中介并不多，甚至应该是在市场上有一定影响力的公司。另外，目前形势下，开连锁店也成为一些实力中介公司主要的扩张之路。据了解，目前我爱我家、美丽家园、中大恒基等都在执行年初既定的开店计划。回暖与观望并存“金九银十”成为共同期待7月份以来，北京二手房市场有“回暖”迹象，据北京链家房地产经纪有限公司统计资料分析，7月的客户登记量、房源登记量以及成交量均比上月出现明显的回升。“7月份一个月，甚至到10月底这段时间里，观望的气氛依然会很浓厚。”美丽家园房地产经纪公司总经理助理宫萍说。她认为，今年上半年，北京房地产市场频繁出台了系列宏观措施，但是市场的消化需要一定的过程，这取决于政策本身的滞后效应。宫萍分析，市场出现观望的原因是：通过时间的推移，政策将会更加明朗化。“不是所有出台的政策都能符合房产市场的良性发展需要。而且，当预期与实际发生偏离时，政策还可能会出现调整。”“但是，购房者的需求并不是消失了，而是‘隐藏’了，未来，随着政策的明朗化，需求会被重新激发出来。估计，二手房交易的‘春天’恐怕要从冬季开始。”链家的市场分析人士说。但是，对于今年年初京城主要房屋中介公司预计的6.5万至7万套的年终目标能否顺利完成，业界的看法存在分歧。“在经历阵痛、观望后，积蓄的市场巨大能量肯定会爆发。一方面是强劲市场购买需求的显现，另一方面是供给方的集中放量，所以对于下半年的二手房市场，我们有一个好的预期。”中大恒基品牌策略中心总监俞王争说。我爱我家的胡景晖则是非乐观派的代表。“即使‘金九银十’这样传统的交易旺季来临，二手房市场的交易量会有一个爆发，但是这个增量也有限。”他说。税收豁免细则让房屋中介望穿秋水现在最让房屋中介公司望穿秋水的，是针对二手房交易免税的相关细则的出台。“原来，只要有什么相关政策的风吹草动，我们就特别紧张。现在都被等待折磨得有些麻木了。”某中介公司老总说。至于原来传言颇多的公房、经济适用房免征营业税或个税等说法，直到现在仍没有明确的官方表态。“可能是涉及到政府的多个管理部门，比如市建委、市地税局，各方面还需要讨论、协调吧。”业内人士宽慰自己说。采访中，一品牌中介公司的中层表示，他们对下半年二手房关心的问题有三个：第一，二手房房源的供应量是否能增加。目前北京二手房市场的供需比例为1：6，房源的供需失衡；第二，经纪公司是否能够诚信经营。目前的二手房交易过程中，程序复杂、手续繁琐，而且涉及评估、金融、产权、物业等许多专业领域；第三，对二手房市场的保障政策是否能到位。一方面是政策能否有效控制投机炒房行为；另外，相关政策能否对二手房进行有效扶持、监管，从而保障二手房健康、稳定、持续的发展，而不是“打击一大片”。

一、二手房交易税比例是多少

1、契税：140平米以下普通住宅2％，超过140平米3％，非普通住宅3％．

2、印花税：万分之五。

3、营业税：房产证不足5年的，按成交价格5．5％；满5年后免交。

4、个人所得税：房产证不足5年的，交纳交易差价的20％（或者总价1％）；满5年后免交。

5、过户费：具体见所委托中介机构收费标准。

6、土地增值税：140平米以上，交纳交易差价的30％（或者总价1％）；140平米以下免交。

7、中介佣金：北京2．5％－3％，上海2％，广州3％，深圳3％．

二手房交易税，是在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收包括营业税、个人所得税、土地增值税等共8种。二手房交易的个人所得税为交易总额的1％，2013年3月1日国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，把二手房交易的个人所得税从1％调整为按差额20％征收。