租房有时是直接与房屋所有人签约，合同效力一般不会有问题。但有时也会同非房主签约，可能是中介，也可能是二房东或者其他代理房主出租的人。这时就要注意小心审查，注意出租权限和合同效力问题，否则就可能掉坑里！

举两个实际发生过的案例：

一个是甲向乙租了一套居室，乙非房主，但是持有房主签署的授权委托书，内容很简单“授权乙处理本人某处房出租事宜”，该授权书甲女士有保留，双方签订了一年的购房合同，甲女士按合同约定向乙支付了租金。

几个月后，房主突然找到甲女士，表示乙只是租房者，且房主与乙的租赁合同马上到期，要甲女士到期后搬出。甲女士对房主的要求表示表示异议，称自己是根据房主出具的授权委托书同乙签订的合同。但房主表示自己给乙的授权书并没授权乙把房子租这么长时间，认为在房主和乙的合同到期后，甲女士无权再用此房。

律师分析

从法律上看，房主给乙出具了授权委托书，授权乙出租房屋，且对出租时间等并未进行书面限制，甲女士租房时并不知道乙是租房的，更不知道乙的租赁合同的到期时间，甲女士有理由依据授权委托书相信乙有权处理出租事宜，且签订了合同交纳了租金。因此，甲女士有权按与乙签订的租赁合同使用该房到约定期限。房主因授权不明产生的争议不能对抗善意的第三人甲，因此产生的损失，只能向乙主张了。

但不是所有的承租人都这么幸运！再说另外一件案例！

另一个丙公司向丁中介公司租赁了房主的一个仓库使用，中介与房主的合同期限是到2015年2月，而丙公司与中介的合同签订的租赁合同是2015年8月到期，租金也已支付。房主在1月份通知到期后要丙公司搬出。

经律师向丙公司确认，在租房时只看了丁中介与房主有租赁合同、合同上约定丙中介有权转租，对于中介与房主的合同租赁日期只到2015年2月的问题，当时中介表示与房主的合同是一年一签，到期肯定会续签，不会影响中介与丙公司的租赁合同。

但本次合同到期前，中介希望与房主续约，而房主表示不会续约。丙公司问自己是否有权使用房子到8月份？

律师分析

丁中介出租库房的依据是与房主签订的租赁合同，其中明确丁中介有权转租，合同上有明确的租赁日期到15年2月止，也就是说丁依据该合同虽有权转租库房，但是其权限在时间上只能到07年2月。

丙公司在与丁中介签订租赁合同时，有义务了解中介的转租权限。在此种情况下，丙公司与丁中介签订的合同中超出丁中介转租时间范围的部分其效力待定，如果丁中介与房主达成了续约一致，那么中介就有权把库房继续租给丙公司，那丙与丁的租赁合同就完全有效了。但是，如果丁中介与房主无法达成续约一致，到2月，房主有权收回库房。丙公司无法依据与丁中介的租赁合同对抗房主，其多交的租金和提前交回库房的损失，只能向丁中介去主张了。

风险提示及防范：

向房主以外的“二房东”租赁房屋，一定要先看看其是否取得了房主的授权及具体授权内容。如果超出“二房东”的权限范围签订租赁合同，是无法对抗房主的。另外，这种授权应该是书面的，且承租人有权留存一份授权书。

另外，对于“二房东”对外转租或分租的情况，如果合同里没有约定二房东有权分租或转租，除非二房东能提供房主的书面认可文件，否则二房东是无权转租或分租的。即使有权转租可分租，租期和用途也不能超过原租赁合同约定的范围。

为安全起见，签订租赁合同时最好能与房产证上的真正房主沟通一下，以免“二房东”伪造授权欺骗租房者，甚至可以考虑到房管部门核实房主的真实身份、房产证的真假。毕竟对委托书和相关证件造假的事也是有的。

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