一、征地拆迁工作程序是怎样的

（一）征迁前期准备

1、区建投公司、区拆迁管理办公室（以下简称区拆管办）按区征地拆迁领导小组时限要求与用地单位对接并完成项目的立项批复、建设用地批准书、规划等手续的办理。

2、国土分局牵头办理集体土地征收及用地指标审批等相关手续；区建投公司按项目负责办理拆迁公告或房屋拆迁许可证。

3、根据市规划局确定的项目规划红线，区市容局、街道办事处对项目所涉地块，逐户摄像，制作完整的每户原状影像资料；区市容局根据市查违领导组确认的地形图和＊政办〔＊＊〕＊号文，核查违法建设户及其面积。规划分局负责参与重点建设项目拆迁地块违法建设的界定；配合办理被拆迁项目的规划审批文件等资料。

（二）摸底丈量、复核

1、区建投公司按程序确定进场摸底丈量的拆迁公司；并在规定的时间内完成拆迁地块的丈量摸底工作。

2、区拆管办牵头组织召开项目拆迁丈量摸底进场会，确定丈量摸底完成时间。

3、街道办事处按丈量进场的时间要求，组织安排人员支持配合。

4、丈量摸底的拆迁公司对摸底丈量情况按三榜公示内容需要，即混合、砖木、简易三类房屋及其附属物登记造册，按照户籍证明、结婚证明、计生证明核定常住人口，力求准确无误；区建投公司和街道办事处确定现场监管负责人和责任人；公安分局负责提供征迁地块的户籍资料；区拆管办派驻街道负责人为摸底丈量复核责任人，以拆迁公司丈量摸底的相同科目进行跟踪复核，复核面不得少于30﹪，并承担市政策指导组抽查合格的责任，区市容局、规划分局依法认定违法建设，将依法拆除的违法建设资料及时提供给区建投公司、街道办事处，杜绝违法建设纳入补偿范围。

5、国土分局、街道办事处组织进场丈量土地，并标明地面附属物。

6、区拆管办对拆迁公司丈量数据随机复核并在拆迁地块设立举报箱，公布举报电话，发现问题责成整改，并评估拆迁公司摸底丈量的工作质量，区市容局全天候巡查，执行违法建设露头就打，同时公布举报电话。

（三）报审材料，完善手续

1、区建投公司测算项目经费，按要求统计摸底丈量原始表，对摸底丈量情况进行小结，附逐户影像资料，一并报送市查违领导组审查，跟踪审查批复。

2、区拆管办依照市政府相关政策，结合项目地块摸底丈量的实际，会同区建投、所属项目拆迁地块街道办事处研究，制定项目拆迁补偿安置方案，经区政府审定后报送市查违领导组审批。

3、国土分局邀请市国土测量大队和建设单位进场土地面积测量及确定土地类别和附属物。

4、摸底丈量情况经三榜公示，并报市证照确认小组确认。一榜由村（社区）在现场公示；二榜由街道办事处在辖区内公示，三榜由区征地拆迁领导小组办公室在《大江晚报》上公示。公示的主要内容：

（1）被拆迁房屋的基本情况、企业产权证号（含其他权属证明）、房屋坐落、结构、建筑年代、面积及其它住房等情况；

（2）被拆迁房屋的土地权属性质和土地使用类型；

（3）被拆迁人姓名（名称）、户籍、家庭人口及相互关系和计划生育情况；

（4）被拆迁人是否双困家庭或生活困难群体；

（5）其它需公示的内容。

违法建设经区市容局长签字后一并公示。

（四）组织培训，动迁准备

1、项目拆迁方案正式批复后，区拆管办组织区、街、村（社区）相关领导和工作人员、动迁公司项目经理和进场人员进行培训。

2、区拆管办组织、协助市政策领导组进场，按规定比例对拆迁房屋进行抽查。

3、区建投公司准备安置小区平面规划效果图、房型图、选房图并现场公布，严格实行现场选房，谁先交房，谁先选房，街、村（社区）确定现场办公室。

4、街道办事处组织拆迁公司将征地公告、拆迁公告及拆迁方案同时张榜公布，并将致拆迁户一封信和拆迁方案送达所有被拆迁户。

5、项目用地单位与国土分局签订征地协议，3个工作日支付征地款项；国土分局与村（社区）签订征地协议，并支付相应款项。

6、区拆迁办配合组织召开进场动迁会，确定动迁时间。

（五）组织动迁，协议审查，资金拨付

1、项目所在街道办事处按程序确定拆迁、拆除公司，区建投公司负责与所确定的拆迁、拆除公司签订拆迁、拆除委托协议。

2、拆迁公司受委托负责拆迁项目动迁工作，必须按拆迁公告期限完成动迁；拆除公司进场调查地形与房屋结构，制定拆除方案报街道征迁机构审定并报区拆管办备案；街道办事处全程监督拆迁、拆除公司，并严格控制其履约保证金和拆除安全保证金，按工作实效奖优罚劣。区拆管办按市政府第＊号令严格监管。

3、国土分局、街道征迁机构逐户做工作，签订征地补偿协议，发放征地补偿款。

4、拆迁公司严格依据地块拆迁补偿方案与被拆迁人签订拆迁补偿协议，严格执行违法建设零补偿。街道办事处负责已签协议的审核；被拆迁人搬家，当场交房、选房，拆迁公司开具封门单，街道办事处对已审协议户的房屋拆除交拆除公司立即实施，区拆迁办现场监管拆除安全。区政策指导组按协议数的30﹪完成拆迁地块的协议抽查审核工作，并配合市政策指导组完成一定比例的抽查，发现问题及时整改到位；对违法、违规的人员，交由相关部门调查处理直至依法查处。

5、拆迁公司负责报裁材料的申报，国土分局、街道办事处跟踪集体土地房屋拆迁报裁结果；区建委按程序负责国有土地房屋拆迁裁决。

6、区建投公司按动迁进度预拨付资金（项目动迁启动预拨付拆迁补偿资金的50﹪；余款按拆迁进度拨付），如不能按期支付，上报区领导小组决定项目是否延期。确认被征迁人补偿资金发放到位后，街道办事处组织集中清表交地。

（六）决算审计，资料归档

1、街道征迁机构、村（社区）现场负责人认真做好项目决算审计准备工作，区建委、区建投、区协议审核组积极配合。

2、区建投公司与街道办事处进行资金决算，街道征迁机构对项目征迁资料整理归档后报审计部门进行征地拆迁项目专项资金的审计。

3、项目审计结束，整改到位后，街道办事处与区建投公司办理全部资料的交接手续，区建投公司封存归档。

二、怎样购买拆迁安置房

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其五证，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。

一般来说购置该类房屋，可以根据相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。

三、购买拆迁安置房有什么风险

（一）政策因素。

根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

（二）价格因素。

目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

（三）人的因素。

共有人是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以共有房地产，未经其他共有人书面同意的及第6项未依法登记领取权属证书的房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。