事件

2002年2月6日，在广西壮族自治区藤县国有土地使用权拍卖会上，中升实业有限公司以208万元竞得了位于藤县藤城镇黄金地段的10000平方米国有土地使用权，准备开发独山商住区。但由于开发资金不足，取得独山商住区开发权后不久，该公司总经理温秋生便准备借款，2002年5月15日，温秋生以独山商住区A号、B号、C号、D号、E号5块地作抵押，向李四借款。后由于到期未能归还借款，李四于2003年11月10日办理了上述5块地的《建设用地规划许可证》。

当时，中升实业有限公司还在开发藤县横岗岭小区，该小区开发的资金缺口也较大。恰好此时阿明、阿东、阿梅也看中了独山商住区的商机，找到了温秋生，要求购买独山的地块。为填补横岗岭小区的资金缺口，2002年7月20日，温秋生隐瞒事实真相，以30多万元把已抵押给李四的E号地转让给了阿明。2002年9月8日，温秋生以20多万元将E号地再次转让给何五。2002年8月3日，温秋生以10多万元把D号地转让给了阿东。同年10月24日，温秋生以10多万元把D号地转让给了阿梅。2002年6月26日，他又向阿炳借了30多万元，以F号、J号地为抵押。

应该说，在208万元拍卖款未交足之前，温秋生尚未获得独山商住区的土地使用权。但由于各种原因，到期时温秋生还欠50多万元拍卖款未能交足。从独山商住区拍卖成交开始到案发，温秋生通过同样的手段，将独山商住区43块地中的20多块采取抵押借款后转让、重复转让、转让后又抵押借款的方法，骗取17名受害人的290多万元人民币，致使17名被害人不能办理受让或抵押地块的有关土地使用权证。

辩析

从上述事件可知，温秋生骗钱的手段无非就是将出让得到的土地再分宗重复抵押、重复转让等，因此防止这种骗局再发生，下列几点值得重视。

一、不能没有交足拍卖地价款就开始进行土地的抵押转让。交清土地出让金是取得拍卖地块土地使用权的前提，而取得土地使用权是土地抵押或转让的前提。土地使用证是土地使用者获得土地使用权的合法凭证，受骗人如在抵押或转让土地等经济活劝开始前要求提供土地证，或到土地登记机关查询一下，那就不会上当了。

二、抵押土地一定要到土地管理部门办理土地他项权利登记。根据现行法律法规规定，土地抵押权的取得必须签订书面的合同并办理抵押登记。抵押登记是抵押合同生效和抵押权人取得抵押权的必要条件。土地使用权抵押是一种权利抵押，并不转移抵押物的占有，所以，其权利现状的变动以及权利转移都只能通过土地登记来确认和实现。如果抵押土地时债权人到土地管理部门进行了登记，那么就容易发现土地已经重复抵押的事实而不至于上当受骗了。

三、转让土地必须办理土地变更登记手续，上述独山商住区的土地是拍卖出让用地，转让土地前必须符合法律有关出让土地转让的规定和出让合同约定的条件；其次土地转让后应及时到土地管理部门办理土地使用权变更登记。如果受让人及时办理了土地权属变更登记，那么不仅可以公示土地使用权转让的事实，而且保障了交易安全，维护了自己合法的土地使用权，温秋生也就不可能把已经转让的土地再进行重复抵押或转让了。