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如何认识当前楼价

系列讨论1

编者按

最近有关房价的话题再次成为舆论的焦点，本报从今日起推出系列评论和访谈，敬请读者垂注。

■邓新华

在油价日益高涨的今天，经济学者对油价的讨论吸引了很多读者的视线。的确，石油价格高涨，对经济发展造成障碍。那么，油价降低是否就会带来经济繁荣？

下跌未必使低收入者受益

看看历史上的例子。1986年，原油价格从每桶28元降到每桶14元，跌去50%，但是，这一变化并没有带来全世界的大繁荣。说到底，经济发展势头取决于一国的市场化程度（在1986年，经济发展较快的国家，是信奉市场经济的里根、撒切尔推动的美、英，是改革的中国，而不是盛产石油的中东国家）。油价的变化，并不决定经济发展，恰恰相反，油价本身正是由当时的经济形势决定。

和油价频频走高不同，读者关注的另一个话题是房价下跌。上半年，很多人为广州、深圳的房价下跌叫好。网络上盛传的深圳出现“断供潮”，最后被证明是一个虚夸的说法，但这并没有改变网友们继续期盼高价买进房产的人倒霉的兴致。很多人认为，如果买了高价房的人支撑不住，断供，变成负资产，岂不是低收入者的福音？低收入者正好可以趁此良机改善居住条件。

但是，在房价下跌的同时，有谁看到了穷人的福音呢？随着高价房主的不幸，低收入者得到好处了吗？没有任何这方面的迹象！相反，根据国土房管局公布的数据，今年前6个月广州一手住宅成交量同比减少43％。也就是说，市民们改善居住条件的速度，比上一年更加缓慢了。

也许有人会说，人们正在等待房价的进一步下跌。等到炒家彻底撑不住，等到真的出现喜人的断供潮，不就遍地都是便宜房子吗？那我建议这样想的人，看看金融风暴后的香港。在那时，香港很多高收入者陷入负资产的困境，不过，没有看到低收入者受益的景象出现。

下跌背后的深层经济问题

这里涉及的一个问题是：应该如何理解房价？是根据直觉闻跌则喜，还是运用常识、理性分析房价？什么情况下，房价下跌才会让普通老百姓受益？

价格永远只是市场供求关系的反映。的确，和油价一样，高房价增加了商务成本、生活成本，阻碍了经济发展。但是，如果供给并没有发生大的变化，房价下跌，那就是人们的需求出问题了。而需求出问题的背后，是更深层的经济形势变化。

供给方面，发生积极的变化了吗？土地，还是收紧；小产权房，还是不许入市；地产信贷，还是紧缩……

我建议读者把目光转向另一个方面：自去年底以来，新劳动合同法实施，出口退税减少，环保成本上升，通货膨胀、电力紧张……在这些因素的共同作用下，一些地方出现了企业倒闭潮、外迁潮。其中一个连带的后果，还没有被人们清楚认识到，那就是：人们当期实际收入下降，并随之调低了未来收入预期，在这种情况下，人们自然放慢了改善居住条件的步伐。

也就是说，目前的房价下跌，并不预示着人们将住上更宽的房子，恰恰相反，它是人们打算住得更挤的信号。

请不要误会，笔者并不反对房价下跌。市场中，多数价格下跌都能给消费者带来好处。比如电脑价格的不断下跌，比如手机价格的不断下跌……请注意，这些价格下跌，都是在市场竞争的推动下，供给大大增加的结果。这些商品，价格下跌了，却有更多的商品供消费者买了。但是，目前的房价下跌，却完全不是这种情况。并没有更多的房子供消费者买，只是消费者用于改善居住条件的能力下降了。

只有供给增加带来的价格下跌，比如解除小产权房入市的束缚，才是人们住得更宽、活得更好的信号。这样的房价下跌，才是值得欢迎的。

更加市场化才是正确方向

虽然市场带来全社会的总福利快速改善，人们对市场却抱有深深的疑虑。很多人认为，广、深房价下跌，是开发商、投机客拼命炒高房价物极必反的结果，是宏观调控胜利的表现。人们忘了，恰恰是人们把房地产交给市场的那些年里，居住条件才得到惊人的改善。

1996年笔者到广州芳村，看到的是连片的老房子，白天鹅宾馆一枝独秀。而在随后的短短不到10年里，崛起无数堪与白天鹅宾馆媲美的大厦。广州的城区，扩大了一倍还不止。全国各个城市，都受益于市场的巨大力量。在这些年间，住上宽房子、好房子的人数，远远超过历史上的任何时期，人们却抱怨改善居住条件的速度太慢。但他们呼吁的，却是一种更慢的方式：对市场进行干预。

2005年的国八条、2006年的国六条，其实际效果有两个：在需求方面，压抑消费者改善居住的投入；在供给方面，压抑开发商为消费者改善居住的投入。但在那几年间，经济形势尚好，人们对未来收入有信心，因此房价被越推越高。今年形势不同啦。

最近，中国人民银行、银监会联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》，仍然秉承过去的政策精神。下一步的房价会如何走向？影响因素很多。通货膨胀会被控制住吗？人们的未来收入预期能得到改善吗？政府会出台刺激供给的政策吗？

经济学者不能在这样的情况下预言房价，但经济学的原理却可以告诉人们：挤压市场越紧，人们就住得越挤，不管房价是涨是跌。这个原理已经被验证，而且还将继续被验证。

渴望改善居住条件的人们，与其闻跌则喜，莫如呼吁减少对市场的干预。

（作者系铅笔经济研究社理事）