为了保障住房消费者的权益,加强商品房售后服务管理,促进住宅销售,建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度,即“两证”制度,并于1998年9月1日起实施。由此,房地产开发企业出售商品房时,必须向消费者提供“两证”。
一、房地产开发企业向用户交付销售新建商品房住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
二、《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品房承担质量保证的法律性文件,房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
三、《住宅质量保证书》应当包括以下内容:
1、工程质量监督部门检验质量的等级;
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1年采暖或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。
4、用户报修的单位,答复和处理的时限。
四、住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算,保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对工程质量保修期另有规定的,保修期限按国家规定执行。
五、房地产开发企业向用户交付商品房时,应当有交付验收手续,并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备,由用户自行承担维修责任。
六、《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准作出说明,并提出使用注意事项,一般应当包括以下内容:开发单位、设计单位、施工单位、委托监理的应注明的监理单位,结构类型,装修、装饰注意事项,上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施安置的说明,有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项,门、窗类型使用注意事项,配电负荷,承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明,其他需要说明的问题。另外,住宅配置的设备、设施,生产厂家另有使用说明书的,应附于《住宅使用说明书》中,《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。“两书”以购买者买的套(幢)发放。每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题,开发商不承担保修责任,因用户使用不当或擅自改动结构造成房屋受损或其他用户损失,由责任人承担相应责任。其他住宅和非住宅的商品房屋,可参照本规定执行。
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