一、物业合同风险防范规定是什么

为了积极管理风险，有效地控制和防范风险。笔者认为，物业服务企业可以从以下三个方面来防范各种风险。

1、知法懂法

物业管理行业发展至今已成为一个高风险行业，这就要求物业服务企业去加强企业管理，要了解和熟悉物业管理及其他相关法律法规，依法理顺与开发商、业主、业主委员会及相关政府职能部门等的法律关系。在订立《物业服务合同》时，物业服务企业需明确各方之间的权利和义务，依法把握细节，不能任意承诺，大包大揽，认真审定企业自身的合法权益在《物业服务合同》中的责任条款;同时向业主宣传物业管理法规，让业主了解物业管理工作，只有深入人心，才能使双方共同按照《物业管理条例》的规定做事，规避可能出现的风险。

2、加强企业内部管理

目前，我国许多物业服务企业内部制度很齐全，但未充分考虑制度操作的可行性，造成员工对制度要求无能为力;有的制度虽然很到位，但缺乏强有力的执行性，造成完善的管理制度成为纸上空文、墙上摆设。要解决内部管理带来的风险，笔者认为最好的解决办法就是参加行业ISO9001质量标准体系认证，结合企业内外部实际情况，建立健全的、适宜的、简洁高效的、可持续改进的管理制度。在执行中如果发现企业有不足，就要分析研究调整后给予实施，绝对不能让制度成为摆设。

3、提升防范意识，建立危机管理机制

风险管理对物业管理行业来说是一门新型的管理学科，也是物业管理行业必须要加强学习和了解的学科。物业管理中的风险管理要以平时记录和观察、经验的积累为基础，以科学分析为手段。因此，物业服务企业要重视研究风险发生的规律，加强控制和防范风险的能力。应当建立事前科学预测、事中应急处理和事后妥善解决的风险防范与危机管理机制，把握风险的规律性，引入先进的风险管理措施规避、转移和控制风险，并针对不同物业项目和类型分别建立相应的应急预案来防范风险和应对紧急事件。

二、物业合同的风险

物业服务合同的七大风险：

1、物业承接查验引起的风险。物业的承接查验关系到物业服务企业今后的管理，由此产生的风险不可忽视。为防范这种风险一物业服务企业在与房地产开发企业订立前期合同时，就一定要对承接查验的内容及法律责任约定清楚，明确双方的权利与义务，严格按照承接查验的相关规定操作。

2、在销售房屋时开发商不当的承诺引起的风险。现实中，开发商为了促进销售，给购房者承诺了赠送物业费、赠送阁楼、免物业费等。这些不当承诺给物业服务企业日后的管理增加了难度。要防范这种情况引发的风险，物业服务企业在订立合同前应该充分调查了解并与开发商进行必要沟通，在订立合同时将有关事项约定清楚。

3、物业服务合同期限方面所引起的风险。物业服务合同期限方面规定较为简单，这类风险来自对物业服务合同期限的理解不同，在实践中要多与业主沟通，了解对方对期限方面的确切认知。

4、在专项维修资金方面约定不清引起的风险。专项维修资金在物业管理活动中应当专款专用，不得以其它事由挪用。物业专项维修资金法律、法规有明确规定，物业的专项维修资金在前期管理阶段由开发商承担。物业服务企业应当在合同中明确，并及时跟踪资金的到位情况。

5、物业管理用房在合同中约定不清引起的风险。物业管理用房在物业管理早期介入时就应考虑，管理用房的落实影响到物业管理工作能否顺利开展。因此，在签订合同时，应该约定明确，并跟踪落实。

6、前期物业管理质量、费用引起的风险。在物业管理活动中业主关心的重点是物业服务是否质价相符，因此合同应当明确约定物业服务质量与服务费用。为防止这方面引起的风险，物业服务企业在签订合同时，应当遵照市场规律，根据管理的项目与企业自身条件确定合理的价格，切忌为了取得项目以低价投标，影响到物业服务的质量而引起纠纷。

7、违约责任约定不当引起的风险。违约条款是物业服务合同的重要条款，如果约定不清，一旦发生纠纷，受损最大的应该是物业服务企业。此类风险主要是来自司法程序方面。在司法实践中，一旦发生纠纷，物业服务企业很多时候会成为重罚的对象。

三、物业合同的形式

虽然《民法典》规定合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式，但由于物业服务合同与人民工作、生活密切相关，涉及的权利义务关系复杂，合同履行期间长，因此有关物业管理法律法规都规定，物业服务合同应采取书面形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。此外，物业服务合同应当报有关物业管理行政主管部门备案，以便行政部门更好地监督和指导。