1、（一）如何计算商品房销售面积，商品房销售面积是指买受人与开发商签订的商品房销售合同中约定的建筑面积，即已建建筑面积之和（即：，内建建筑面积）和共用公共建筑面积。即：商品房销售面积=已建建筑面积+共有建筑面积

按《特种建筑设计规范》规定的方法或参照《居住建筑设计规范》计算。

公寓内的墙体面积：商品房使用空间周围有两种维修或承重墙：普通墙和非普通墙：一种是普通墙，包括每套公寓之间的隔墙、公寓与公共建筑区域之间的隔墙和外墙墙（包括山墙）；普通墙的一半投影面积包含在内墙面积内。二是非共用墙的水平投影面积包含在集合的墙面积中。

商品房共有公共建筑面积计算公式：

公共建筑面积=整栋建筑面积-每套建筑面积之和-地下室、车棚、人防地下室已作为独立使用空间出租和出售。

公共建筑面积分摊系数=公共建筑面积／每套建筑面积之和。

分摊的公共建筑面积=每套公寓的建筑面积×公共建筑面积分摊系数

（2）哪些公共建筑面积可以分摊给购房者，哪些公共建筑面积不能分摊给居民房、垃圾通道、管理井、消防控制室、供水系统泵房、水箱房、冷冻室、消防通道、变（配电）室、燃气调压室、卫星电视接收室、空调房、热水锅炉房、电梯休息室、值班门卫室、物业管理室等为本建筑服务的专用设备用房，其中与公共建筑空间相同的是隔墙和外墙（含山墙）两墙之间水平投影面积的一半。

不应包括的公共建筑空间包括：仓库、机动车车库、非机动车车库、车道、采暖锅炉房、人防工程地下室、具有独立使用功能的独立使用空间；房屋销售单位的自用、自用房；门卫室、管理室服务多套房屋（含物业管理室）。

新修订的相关文件规定，商品房公共建筑面积按建筑物分摊，与建筑物无关的公共建筑面积不得分摊给建筑物内的居民。（1）根据现行《建筑面积计算规则》：（1）封闭阳台按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积；（2）不封闭阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积。（2）《商品房销售管理办法》关于销售按套（单位）定价的房屋的规定房地产开发企业对按套（单位）定价的预售房屋，应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应标明详细尺寸并商定误差范围。房屋交付时，套型应与设计图纸一致，相关尺寸也应在约定误差范围内，故总价不变；套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定误差范围的，而处理方式在合同中未约定的，购房人可以退房或与房地产开发企业重新约定总价。购房人退房的，房地产开发企业应当承担违约责任。按建筑面积或者建筑面积计算的，当事人在合同中没有约定如何处理建筑面积与产权登记面积之间的错误。根据法律，处理错误应该遵循什么原则。面积误差率绝对值小于3%（含3%）的，按实际情况结算房价；面积误差率绝对值超过3%的，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房后30日内将买受人已付的房价退还出卖人，并支付已付房价利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差率在3%以内（含3%），部分房价由买受人补足；3。房价超过3%的部分由房地产开发企业承担，产权归买受人所有。

当产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差率绝对值小于3%（含3%）的，房地产开发企业应将房价双倍返还给买受人如果绝对值超过3%。面积误差率=（产权登记面积-合同面积）×100%合同面积