我国法律规定,对于中介签购房合同,是具有法律效力的。一般通过中介买房,会有两个合同,买卖居间合同是有法律效力的,主体是买方、卖方以及中介的据检方。房屋买卖合同当中约定,买卖的双方如果谁违反了约定,那么谁就需要负违约的责任,违约责任合同条款里面都是有相关的规定的。
一、购买二手房不办理过户有没有风险
购买二手房不办理过户过户不及时有以下风险:
1、一房二卖。根据法律规定,在出现一房二卖的情况时,并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有,谁先占有房屋就归谁所有,而是过户到手才算是谁的。
2、违约风险。过户不及时的房屋产权归原业主,容易受房价变动影响,导致合同毁约。卖方利润驱动,负面交易,不与购房者和中介机构合作;
拖延处理网络签字,转账等过程,原业主可能宁可赔违约金也不办理过户,业主赔偿的违约金远不足房价的涨幅,那损失非常大。
3、卖家经济问题。在合同存续期间,如果卖家有经济问题或存在债务问题,不排除他会拿着房屋的产权证去抵押贷款的可能。
如果到了约定过户的时间,贷款仍然没有还清,房屋还在抵押,就无法过户。
4、产权人死亡。买卖双方签订二手房交易合同之后,如果卖家过世,就必须要先办理房屋继承登记,再办理房屋产权转移登记。
在此过程中,不排除有的继承人坐地起价,买家不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续。
二、房屋买卖过户流程
房屋过户流程如下:
1、议价:买卖双方先共同商量房屋的价格,或者在中介的居间下,对房屋进行议价。2、付订金:若买房同意以议价的价格购买房屋,须先付订金。订金是确保契约履行,交付卖方的金钱,具有契约上的效力。订金支付后,若买方反悔,卖方有权没收订金,反之若卖方反悔,则须加倍退还。
3、签约:买卖双方签订正式的房屋买卖合同。
4、付款:按合同约定支付购房款。
5、完税:按照规定缴纳房屋买卖所需负担的税费,包括契税、印花税等。
6、过户:双方办理过户手续。
三、如何避免二手房买卖过程中出现的问题
1、查明真实情况。二手房买卖双方一般并不相识,所以面对可能的诈骗,就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息,查看中介门店的营业执照,从而了解中介公司的资质。
2、留心付款方式。在房产买卖过程中,付款方式是容易引起争议的条款之一,因此,在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。
3、确定交房时间。如果达成买卖意向,关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中,经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的。
4、别让户口困扰你。买方在核实房产情况的同时,别忘记了房屋连带的户口关系,卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况,诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出,而导致买方无法将户口迁入。
5、当心维修基金被中介“黑吃”。很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金,中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金,如此的情况经常以以下的方式发生:中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几,
6、“先小人,后君子”。房产中介一般都预备了重复使用的格式合同,这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益,却很可能包括了对买方不利的霸王条款,所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款,不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字。
7、佣金如何支付。签订了合同,买卖双方就要尊重中介机构的中介服务,并诚信支付居间费用。
8、保留证据。交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料,如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件,都要注意妥善保存,以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺,一定要坚持对方白纸黑字写下来。
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