姓名：李xx

单位：21世纪不动产大港育贤鼎大港宾馆店

职位：资深置业顾问

案情：刘某作为买方、韩某作为卖方、某房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订了《房屋交易居间合同》，约定：由刘某购买位于朝阳区甘露园丽景馨居7号楼2201号房屋一套（“产权证号”一栏未填写内容），刘某支付某房地产经纪公司代理费8375元；韩某应保证所售房屋产权明晰，无纠纷、债权债务，提供房屋办理过户手续相关证件原件；某房地产经纪公司负责代办房产交易过户一切手续、提供居间担保服务。合同签订当日，刘某向韩某和经纪公司支付了购房定金2万元。

两个月后，刘某诉至法院，称其发现韩某并未取得2201号房屋的产权证书，导致该房屋无法办理过户登记手续，要求确认三方所签的《房屋交易居间合同》无效，并双倍返还定金。

韩某认为，在签合同时已告知刘某房屋产权证尚未办下，且办证需要一定时间，什么时候办下来也不是其个人所能控制的。不同意刘某的诉讼请求。某房地产经纪公司称，刘某在签合同时已明确表示，愿意等到房屋产权下来后再办理过户手续，刘某是自己提出不购买2201号房屋了。不同意其诉讼请求。

另查，2002年韩某购买2201号房屋时交纳了首付款并办理了房屋贷款手续，2003年交纳了房屋公共维修基金，2005年3月17日委托某房地产咨询公司办理房屋产权证事宜，但至今尚未办下产权证。

审判：法院经审理后认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条明确规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该规定为法律的强制性规定，上述三方在签订《房屋交易居间合同》时，韩某尚未取得所售房屋的产权证，因此该合同已违反法律的强制性规定。根据民法典的相关规定，该合同即为无效合同，韩某及某房地产经纪公司收取刘某的2万元定金应予返还；但刘某在买房交易行为中亦存在一定过错，也应承担相应责任，故对刘某要求双倍返还定金的请求，不予支持。

二手房交易纠纷主要呈现三特点

合同订立不规范——合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。更有甚者，交易双方与中介公司所持的三份合同在具体条款上竟各不相同，对己方不利的条款往往出现在对方的合同上。诉讼主体的复杂性——目前二手房交易绝大部分是通过中介公司来完成的，因此，此类纠纷的诉讼主体在交易双方与中介公司之间呈现出“排列组合”的特征。有时，为了查明案件事实、审查合同效力，还需法院主动追加一方参加诉讼。

当事人权益保障较难——

大多数当事人法律意识淡薄，在纠纷产生后往往不注重证据的搜集，这不但给法院审理带来困难，最重要的是当事人的合法权益在受到侵害时，较难得到有效保障。

业主李先生去年购买了一套房，建筑面积100平方米，2004年底，他在银行贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担取暖费2800元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元（包含装修），月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款。

租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益＝2000×11－1800－900＝19300元，年租金收益率＝19300／（420000＋10000）＝4．49％。显然，与其靠收取租金获取4．49％的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是5．51％，高于4．49％的资金收益率。

以案说法

综上所述，有关专业人士建议广大房产消费者，出于当前复杂的房地产市场环境，以及结合政策变动因素的考虑，“以房养房”应该不再是一成不变的房产投资模式，而需要更加关注以下五个方面：

其一，如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制。比如此次2年的时间界定以产权证为准，将会使许多因为没有及时办理产权证的投资者造成收益损失。

其二，如果考虑长久出租，要想维持原有居住品质和租金水平，还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。

其三，根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素。目前出租房屋的投资收益率在4．5％左右，低于目前的房贷利率约1个百分点（5．51％－4．5％），“以房养房”出租所收取的租金与一次性出售房产回笼资金所节约的贷款利息相比，后者每年可节省资金420000×1％＝4200元。

其四，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。

在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。

第一，房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例；

第二，慎用“以租抵贷”方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源；

第三，如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。

其五，有效组合房地产资源，实现房产最佳用途。

当个人拥有两套以上房产，短期内没有转让房产的考虑，则需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点，确定哪套房产自己居住？哪套用于出租投资？通过有效组合配置房地产资源，扬长避短，实现房产的最佳用途，创造最大投资收益。京文案情：刘某作为买方、韩某作为卖方、某房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订了《房屋交易居间合同》，约定：由刘某购买位于朝阳区甘露园丽景馨居7号楼2201号房屋一套（“产权证号”一栏未填写内容），刘某支付某房地产经纪公司代理费8375元；韩某应保证所售房屋产权明晰，无纠纷、债权债务，提供房屋办理过户手续相关证件原件；某房地产经纪公司负责代办房产交易过户一切手续、提供居间担保服务。合同签订当日，刘某向韩某和经纪公司支付了购房定金2万元。

两个月后，刘某诉至法院，称其发现韩某并未取得2201号房屋的产权证书，导致该房屋无法办理过户登记手续，要求确认三方所签的《房屋交易居间合同》无效，并双倍返还定金。

韩某认为，在签合同时已告知刘某房屋产权证尚未办下，且办证需要一定时间，什么时候办下来也不是其个人所能控制的。不同意刘某的诉讼请求。某房地产经纪公司称，刘某在签合同时已明确表示，愿意等到房屋产权下来后再办理过户手续，刘某是自己提出不购买2201号房屋了。不同意其诉讼请求。

另查，2002年韩某购买2201号房屋时交纳了首付款并办理了房屋贷款手续，2003年交纳了房屋公共维修基金，2005年3月17日委托某房地产咨询公司办理房屋产权证事宜，但至今尚未办下产权证。

审判：法院经审理后认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四百九十条明确规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该规定为法律的强制性规定，上述三方在签订《房屋交易居间合同》时，韩某尚未取得所售房屋的产权证，因此该合同已违反法律的强制性规定。根据民法典的相关规定，该合同即为无效合同，韩某及某房地产经纪公司收取刘某的2万元定金应予返还；但刘某在买房交易行为中亦存在一定过错，也应承担相应责任，故对刘某要求双倍返还定金的请求，不予支持。

二手房交易纠纷主要呈现三特点

合同订立不规范——合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。更有甚者，交易双方与中介公司所持的三份合同在具体条款上竟各不相同，对己方不利的条款往往出现在对方的合同上。诉讼主体的复杂性——目前二手房交易绝大部分是通过中介公司来完成的，因此，此类纠纷的诉讼主体在交易双方与中介公司之间呈现出“排列组合”的特征。有时，为了查明案件事实、审查合同效力，还需法院主动追加一方参加诉讼。

当事人权益保障较难——

大多数当事人法律意识淡薄，在纠纷产生后往往不注重证据的搜集，这不但给法院审理带来困难，最重要的是当事人的合法权益在受到侵害时，较难得到有效保障。

业主李先生去年购买了一套房，建筑面积100平方米，2004年底，他在银行贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担取暖费2800元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元（包含装修），月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款。

租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益＝2000×11－1800－900＝19300元，年租金收益率＝19300／（420000＋10000）＝4．49％。显然，与其靠收取租金获取4．49％的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是5．51％，高于4．49％的资金收益率。

以案说法