眼看年关将至，现下房贷者之间最热门的话题就是是否提前还贷。因为从明年元旦起，贷款购房人就需按照人民银行调整后的个人住房贷款基准利率还贷。目前来看，银行对于提前还贷设置的门槛并不统一，如果房贷者在贷款买房时就已计划好五年内提前还贷，按照目前最常用的“等额本金”与“气球贷”两种还款方式相对比，哪种方式更好，更为适合房贷者呢？理财专家给您不同的选择。

案例

金小姐，28岁，某外企职员，工作稳定，月收入8000元。目前打算贷款50万元购买一套两居室的房产。

等额本金还款方式

按七成20年贷款计算，在正常20年的还款期限下，金小姐以等额本金方式还款，第一个月的还款金额为4844．90元，还款总额为831388．44元，支付利息总额331388．44元。假设金小姐贷款后在第5年提前还贷，那么：

（1）这5年期间金小姐已还银行本金为：125，000元；

（2）这5年期间金小姐已还银行贷款利息为：145，242．42元；

（3）因为提前还贷，金小姐所要归还银行的剩余本金为：375，000元；

贷款方式综述：

使用等额本金还款方式，借款人在开始还贷时，每月负担会较大些，在贷款总额较大的情况下，相差甚至可达千元。但是随着时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出较低。

按揭顾问点评：

“伟嘉安捷”提醒房贷者，虽然从总的还款金额来看，金小姐选择提前还贷节省了大部分利息支出，但是根据等额本金还款方式的特点，在本金不变的情况下房贷者每月还款利息是在逐渐递减的，如果金小姐选择在第五年开始提前还贷，那么5年之前较高的利息部分金小姐已经承担下来，而剩余年限的每月利息额度实际上是小于本金额度的。在还款压力相对减轻时，金小姐选择提前还贷反而会很不划算。

另外，提前还贷需要一次性支付较为庞大的开支，在考验房贷者经济实力的同时，也将打乱房贷者的整体理财规划，更不利于资金的有效使用。

气球贷还款方式

仍然是按照七成20年贷款计算，如果以气球贷的方式还款，根据气球贷能够以短期借款年限还款的特点，以5年为期限，剩余本金到期一次性偿还，到了第5年，金小姐需还款金额为：

（1）5年到期后金小姐已还银行本金为：70，632．11元；

（2）5年到期后金小姐已还银行贷款利息为：151690．89元；

（3）5年到期后金小姐应归还银行的剩余本金为：429，367．89元。

贷款方式综述：

气球贷打破了原来月供还款额按实际贷款年限的计算方式，不同于其他房贷还款方式期末剩余本金一般为零，气球贷款一般会有一定的期末剩余本金，因此借款人在贷款期限内每期还款金额相对较少。

按揭顾问点评：

气球贷是一种较为新型的贷款品种，像金小姐的这个案例，虽然她贷款20年，但是如果使用气球贷还款的话，按照5年期还清，实际金小姐在这5年期间的月供是按照20年的月供来偿还的，所以总的本金支出较少。然而，“伟嘉安捷”提醒房贷者，需要指出的是一旦5年期满后，金小姐需将剩余本金一次偿还。由于累计尾款所需偿还的金额较大，所以对于房贷而言，将会有不小的经济压力。

“伟嘉安捷”专家认为，提前还贷是可以减少部分利息支出，但前提是房贷者的资金一定要比较充裕，否则就会引发财政危机。如果仅仅因为利率的涨幅而盲目提前还款，忽视了外来不确定因素对资金的需求，那么就会影响到自己的生活质量，反而得不偿失。再者，如果房贷借款人选择提前还贷后，又发现在近期内仍有银行融资的需求或者有更好的投资途径，由于资金的占用反而会痛失那些良机。为了不让自己“后悔”，房贷借款人在决定是否要提前还款时，还是要根据自己的资金流量来合理安排资金规划。

加息后五类情况不宜提前还贷

“又加息，月供得多还好几百，是不是应该提前还贷？”在莱山区刚买房的小李抱怨说。随着央行加息，不少借款人忧心忡忡，还款压力增大后，有不少人打起了提前还贷的主意，不过理财师建议，这次央行利率提高的幅度很小，贷款者是否提前还贷还需要根据个人的资金状况来定。中国农业银行烟台支行的理财专家李亮令表示虽然这次利率上调，但并非所有的人都适合提前还贷，一定要结合自己的实际情况。

1．享受七折或其他优惠利率的

针对首套购房者，虽然现在加息了，而且还享受7折利率的，就不要考虑提前还贷了。在今年年初以前，很多首套房客户都享受到了7折至85折的优惠利率。以5年以上贷款利率为例，加息后贷款基准利率为6．14％，如果享受7折利率，则优惠利率为4．298％，如果享受85折利率，则优惠利率为5．219％。因此，尽管是加息后，这部分客户的利率还是很优惠的。

但是对于二套房贷，利率按照1．1倍计算，加息后的利率就达到6．754％左右的年利率，专家表示，如果手头有资金，可考虑部分提前还贷。除了考虑利率因素，还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。

2．等额本金还款期已过1／3

对于使用等额本金还款的借款人，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，这样当还款期超过1／3时，借款人已还了将近一半的利息，如果此时选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

3．等额本息还款已到中期

对于使用等额本息还款方式的借款人，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，此时已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

4．投资收益高于贷款利率

加息后有提前还贷打算的借款人，如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券、理财产品等，如果投资收益率高于贷款利率，投资收益将高于贷款利息支出，借款人则完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金存于银行，近期内无投资计划，按照加息后的存贷款利率，五年期的存款年利率为4．2％，而同期的贷款利率则为6．14％，存贷利差较大，这种情况与其存入银行，还不如选择提前还贷。

5．公积金贷款没必要提前还

加息后，公积金贷款利率也有所上调，五年期以下（含五年）公积金贷款利率从3．33％调整为3．50％，五年期以上公积金贷款利率从3．87％调整为4．05％，而加息后，3年期银行定期存款利率为3．85％，“倒挂”0．35个百分点，5年期定存利率为4．2％，“倒挂”0．15个百分点。因此，对于目前有公积金贷款的市民，没有必要提前还贷。相比之前与商业贷款的利息差距，公积金在加息以后的利率优势更加明显，购房者尤其是二套房贷款的客户，可以优先选择公积金贷款。

加息周期到底能维持多久？加息后要不要提前还贷？目前还不得而知，不过还款是一种长期行为，是否提前还款一定要结合自身实际情况在做出自己的选择，做大收益最大化。