金康上海上房物业管理有限公司

一、保障性住房物业管理财政补贴的必要性

目前国内对于保障性住房物业管理的运作模式及具体细节还无统一标准，有些地方通过确定政府指导价和招投标方式为保障性住房选择物业公司，但这种方式往往陷入两难境地：住户觉得收费贵，物业公司觉得经营难。

笔者认为，无论从保障性住房住户的实际承受能力角度，还是从物业公司管理保障性住房的实际运营角度，以及从住房保障公共政策的初衷来说，都有必要对保障性住房物业管理实行一定的财政补贴。保障性住房物业管理财政补贴可以认为是保障低收入者生活水平的一种福利，是维持以市场化方式运作的物业公司管理保障性住房正常运行及保证其质量的必要措施。目前，厦门市已对保障性住房物业管理财政补贴进行了有益的尝试，该市廉租房项目万景公寓住户所缴纳的物业费金额比其他小区低40％～80％。以一套70平方米的房子为例，万景公寓的中低收入家庭住户每月最多缴纳物业费50多元，最少的才16．8元。

对于保障性住房物业管理财政补贴资金的来源，笔者认为，除了常规的财政资金外，保障性住房的商铺租金也可以成为一种资金来源。这些商铺的产权属于政府，租金收益也应属于政府。保障性住房商铺租金收益应该上缴政府作为财政资金，然后由政府主管部门统筹调配实施补贴行为。当然，对管理商铺的物业公司应给予相应的报酬，管理酬金和租金收益应该严格区别。

二、保障性住房物业管理财政补贴需要坚持公平与效率的统一

对保障性住房住户实行物业管理补贴可视为社会保障的范畴。在社会保障制度中公平与效率是同等重要的。保障性住房物业管理财政补贴作为一种公共政策，也始终需要坚持补贴的公平与效率的有效结合。保障性住房物业管理财政补贴在形式上虽然表现为政府对物业公司的补贴，但其实质应该始终围绕政府对低收入者的补贴。因而，补贴金额应与被保障对象的具体收入经济状况挂钩。既不能遗漏保障对象，也不能让不该享受政府补贴的人钻空子。

政府对于那些经营管理不善、服务质量不合格的物业公司，应根据明确的标准使其退出保障性住房物业管理。有学者建议对于保障性住房的物业管理，政府可组建专门的物业公司，而不是交由市场化的物业公司来进行管理。但这种方式可能存在的最大弊病就在于软预算约束，如果该类公司经营管理不善，政府不能像对待市场化公司那样对其予以重新筛选，政府组建这类公司的财政资金可能收不到预期效果，反而可能成为沉重的包袱，也可能走回计划经济房管所体制的老路。虽然这类公司可为部分保障性住房住户提供就业岗位，但其效率未必优于政府对市场化公司聘用困难居民给予相应的优惠政策。

三、从保障性住房住户角度确保物业管理财政补贴公平性的机制设想

1．物业费标准确定前应举行由保障性住房准居住者代表参加的价格听证会，并完善保障性住房物业管理相关法规体系

对于保障性住房物业招标价格的确定过程，有学者认为，在制定招标标准前应先组织一些保障性住房的准居住者进行价格听证，这些真正的居住者应对物业费标准有发言权。同时，需要完善相关法规体系，将保障性住房物业管理纳入法制化轨道，使其具体运作有法可依。

2．确定补贴对象的准入和退出标准，根据住户收入经济状况进行分级补贴

由于财政补贴对象的支付能力是有差别的，因此财政补贴数额要区分层次，使更多的居民按照其所应享受的待遇享受到政府相应程度的保障。具体来说，需要确定减免物业费的住户类别及减免幅度，力求补贴的公平与精确。同时要有对保障性住房住户进行物业管理财政补贴的退出机制，当这些受补贴的住户收入水平超出相应的应受补贴范围，则立即终止。

3．建立健全保障性住房住户收入变化情况信息库，严格实施持续审核及欺诈惩罚制度

有学者认为，廉租房租住需要一个持续的审核管理机制，要根据家庭的有效支配收入来分配，如果租住的住户家庭收入已发生改变，那么就应在审核后重新评定他是否具有租住廉租房的资格。如果这项制度建立不起来，廉租房放量之后会引发一系列问题。对于保障性住房物业管理财政补贴来说，也是如此。因而，在实施过程中，有必要通过住户家庭收入信息库及其动态更新管理来及时掌握补贴对象的动态信息，以此来决定财政补贴的具体运行。通过对住户严格实施持续审核制度来确保政策执行的公平。

四、对集中管理保障性住房的物业企业制定激励保障与约束机制的设想

除了廉租房中的租赁补贴、租金核减以及实物配租中与其他居民单元间杂居的情况外，其他保障性住房均能实现整个小区由一家物业公司管理，这里主要探讨对集中管理保障性住房的物业公司的激励约束机制。

1．对集中管理保障性住房的物业公司实行定期考核，并对不合格企业实行退出机制

借鉴上海市闸北区于近年对管理旧公房小区的物业公司实施的“达标补贴”机制中的一些做法，政府对集中管理保障性住房的物业公司可实行定期考核机制。可采取以季度考核为主，日常监管、社区考核和行业测评相结合的方式，测评可依据社会公众满意度标准进行。对考核不合格企业的退出机制可借鉴上海市闸北区采取的“蓝、黄、红”三色警告制度：对1次考核不合格的小区，发出“蓝色”警告，由物业公司递交整改计划并落实整改措施；2次考核不合格的小区，发出“黄色”警告并更换经理；对1年内3次考核不合格的小区，发出“红色”警告，对于廉租房小区直接重新选聘物业公司，对于经济适用房小区建议业主大会重新选聘物业公司。

2．保障性住房物业费收缴推行自动转账缴款方式

借鉴上海等城市水、电、煤、电话等公用事业费自动转账缴款方式，在条件成熟的地区，可对保障性住房推行物业费自动转账缴款。该方式能有效规避物业公司人工收费的各种成本，也方便住户缴费，同时也能为物业管理财政补贴的执行操作创造便捷的条件。具体运作上，物业费缴款实现电脑记账，实施银行和物业公司电脑联网，在物业费自动转账缴款成功后，银行于次月10日前将缴费信息反馈给物业公司，让住户按月拿到对账单。对实施该方式涉及到的手续费等相关费用，政府财政可予以补贴或其他优惠。

3．对集中管理保障性住房的物业公司实行税收优惠，对其聘用的下岗失业人员实行相应优惠措施

对物业公司实行税收优惠有必要与其管理保障性住房的服务质量考核结果挂钩，考核不合格的物业公司不应享受优惠。对于管理保障性住房的物业公司聘用下岗失业人员，可按国家相关政策给予相应税收减免及补贴等优惠。