与其他城市相比,岛城的物业管理起步较早、发展却较缓慢。自1998年底我市颁布《青岛市物业管理条例》以来,实践发现我市颁布的物管条例,已无法解决一些小区的物业纠纷,如物业管理用房的权属、怎样界定前期物业管理等等。2003年6月,国务院颁布了《物业管理条例》(以下简称新《条例》),它的实施为解决我市物业纠纷带来了法律依据,也揭开了岛城物管政策的新篇章。
明确共用部位权属
有着寸土寸金美誉的市南区,必然是商家做广告的首选地。某物业公司在东海路一住宅楼上,私自树立起数个大型广告位对外招商,广告位迅速被商家抢购,而租赁费用全部被物业公司暗收腰包。
该住宅楼的业主认为,小区楼顶的使用权归全体业主所有,广告位的收益也应当归全体业主所有。而物业公司却认为,在出售房屋时购房合同已明确约定,屋顶使用权归出卖方所有,也就是说作为开发商下属的物业公司也可以行使楼顶的使用权,广告位的收益自然归其所有。
【解读】新《条例》中明确规定,业主享有物业共用部位的所有权,对于利用物业共用部位进行经营的,应当征得相关业主、业主大会的同意,其经营所得应主要用于专项维修资金。市物业办副主任王西涛认为,对于开发商在合同中约定,屋顶使用权归出卖方所有的条款,与新《条例》相抵触,属于无效约定。
业委会权力受约束
去年8月,东部某小区的业主陆续入住后,小区成立了业主委员会,代表小区全体业主打理小区事务。然而几个月后,有业主家中被盗,而业委会未能协调公安部门做案件调查;业委会也未协调处理物业公司与车主之间的矛盾,致使停车事件陷入僵局;还有业主已从物业公司得到证实,业委会成员可以享受减免物业费的“优惠政策”,因此认为业委会只替物业公司说话。
这一连串事件的发生引起了大部分业主的不满,对业委会失去了信任,认为业委会并未做到替业主们监督物业管理的责任。
前期物管责任明确
李沧区某住宅小区早在四年前就已交付入住,由开发商委托的物业公司已入不敷出濒临破产。业主调查发现物业公司濒临破产的真实原因,是开发商没有支出足够的物业费,无法保证物业公司的正常开支。
按照原《青岛市物业管理条例》的规定,新建物业尚未售出部分的房屋,应由开发单位交纳物业管理服务费用,交纳的标准是入住房屋收费标准的50%。但如果按照半价收取物业费,就无法保证小区物业管理工作的正常运行,影响了业主正常使用物业管理的权益。
【解读】“按照新《条例》规定,已竣工但尚未交付物业买受人的物业,其物业费由开发商交纳,并且按实价收取。”王西涛分析说,新《条例》能有效保障物业公司实收物业费,确保物业管理工作正常运转,更好地保障业主享受物业服务的合法权利。此外,新《条例》对前期物业管理做了详细的约定,确保开发商、物业公司、业主之间的权利义务。
【解读】王西涛指出,在这少数人代表多数人的情况下,难以避免个别代表滥用手中的权力。国务院颁布的新《条例》中,明确规定业委会是业主大会的执行机构,它只是用来执行业主大会决定的机构,因此在很大限度内削减了它的权力,避免业委会行使全体业主的自主权,有利于保护权利业主的利益。
摘自青岛早报
-
破解物业管理纠纷中四大法律难点
273人看过
-
物业管理纠纷可找街道办调解
353人看过
-
物业管理常见的纠纷及解决
377人看过
-
浅谈物业管理收费难的解决之道
190人看过
-
物业商铺纠纷怎么解决,小区物业管理规定是怎样?
264人看过
-
物业管理条例及物业费征收规定
325人看过
-
物业管理条例的最新规定哪些物业不交物业费甘肃在线咨询 2022-06-29《物业管理条例》第七条明确规定:按时交纳物业服务费用”是业主的一项基本义务。只有出现以下情形,业主才可以不交或少交物业服务费用: ①物业管理企业在物业管理服务合同约定之外,自行提供服务,未经业主委员会或业主认可的,业主或使用人可以不支付费用。 ②实行政府指导价的物业服务收费项目,业主对超过指导从的部分可以拒交。 ③物业管理企业不发行物业服务合同中约定的义务,业主可以不交或少交相应的物业服务费用。
-
解决物业管理交接纠纷的途径福建在线咨询 2022-10-15根据我国有关法律法规的规定,对于物业管理交接纠纷,可以采取以下五种方式进行解决: (一)当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会(可能还包括新聘的物业管理公司)双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商,以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则,
-
物业管理费纠纷处理原则?业主拒交物业管理费的处理办法?如何解决新疆在线咨询 2022-03-06物业管理合同是长期性合同,在履行过程中,业主与物业公司容易产生纠纷,尤其业主以物业公司提供服务和管理的质量不合格而拒绝交纳物业管理费的情况较为常见。这类纠纷又可依据业主拒绝交费的理由能否成立,可分为三种情况。一是业主拒绝交费的理由能够成立。物业公司在履行物业管理合同的过程中,如果确实存在小区环境脏乱差、治安保卫形同虚设、物业报修无人应答等情况的,业主在物业公司整改完毕之前拒绝交纳相应的物业管理费,
-
物业管理哪些情况属于物业管理纠纷安徽在线咨询 2022-08-18物业管理单位单方面提高收费标准,随意增加收费项目;任意减少管理项目和内容;公共设施不到位;对房屋及附属设备、公用设施等修缮不及时;不履行或不按约履行其他管理职责等。物业管理单位乱搭乱建造成业主损失;违法出租甚至出卖公用设施和居民住房公用部分给业主造成损失。
-