析产和分割本质上没有区别，就是在使用的语法条件上不同。“析产”一词在我国历史上就已经使用，也有的将其称为“分析”。“析产”一般是指家财包括房地产的分割。可能是“分析”易于和“分析研究”中的“分析”相混淆，“分析”和“析产”一词主要由民间及专业人士使用。在新中国成立初期发布的法律中，也使用了“分析”一词而不是“分割”。在法律上则习惯于使用“分割”，是指对共有财产的区分。在对房地产的分割上，“析产”和“分割”应是同义词。

“析产”和“分割”有什么区别？共有房产的分割是转移登记还是变更登记

江西省某县房产权属登记机构一位负责人提问：有一处房屋，系原产权人多年前购买，当时已经进行权属登记并领取了权属证书。现产权人要将房产分一半给儿子，在到我处办理产权登记手续时，我们认为这是房屋所有权的转移登记。但当事人提出：他们这种情况属于分家析产，不是所有权的转让，因而不愿意交纳契税。问：析产和分割有什么区别析产应当办理转移登记还是变更登记产权分割是否要交纳契税

金绍达：析产一词在我国历史上就已经使用，也有的将其称为分析。析产一般是指家财（包括房地产）的分割。可能是分析易于和分析研究中的分析相混淆，分析和析产一词主要由民间及业内人士使用。在建国初发布的《契税暂行条例》中，也使用了分析一词而不是分割。在法律上则习惯于使用分割，是指对共有财产的区分。在对房地产的分割上，析产，和分割应是同义词。

房产分割应当以房产属于共有为前提，只有原来属于共有的房产（包括夫妻之间虽以一方登记但是实际上属于共有的房产）才能进行分割。如果该处房屋原为父母所有，而要将一部分房产让与给儿子，这是房产的赠与，而不是分割，应当办理转移登记，也应当交纳契税。

转移登记和变更登记的主要区别是房屋所有权的权利主体有没有发生变化（权利人变更法定名称除外），所有权的权利主体发生变化的，应办理转移登记。

因房产分割所进行的登记从表面上看，分割前和分割后相比较既未增加新的所有权人、也未减少所有权人。但是，在分割前各个共有人是共同地作为全部房屋所有权的权利主体，而在分割以后，这种共有关系消失，原来的共有人分别成了原房屋中某一部分房屋所有权的权利主体。所有权的权利主体已经发生了变化。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：因房屋买卖分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当申请转移登记，明确将房产的分割列入了转移登记的范围。

因而，房产分割所进行的登记应属于转移登记。但由于这种转移的特殊性，国内也有一些城市在地方立法中将房产分割列入变更登记的。

并不是所有的房产转移登记都要交纳契税，例如房产的继承是转移登记，但不须交纳契税。对于房地产产权分割是否要交纳契税的问题，严格来说并不应当由房地产权属登记部门来解释。但是很多城市房地产交易契税由登记机构代为征收，有的登记机构虽然并不代征，但当事人往往会在办理登记前向登记机关进行询问。

在建国初颁发的契税条例中，对房产分析是明确不征收契税的。在1950年4月3日政务院发布的《契税暂行条例》第九条中，明确规定了房产分析免征契税（凡属共有土地房屋，如分析时应将原契连同分析单据呈验核准后，另换新契，免征契税）一些城市立法中将房产分割作为变更登记，既是因为这种转移的特殊性，也可能有避免在契税问题上产生纠葛的因素。

1997年重新发布的《契税暂行条例》第一条规定：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定交纳契税。财政部财法字［1997］52号文第三条对承受的解释是：条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为，并未直接将分割列入其内。但是，该解释当时也并未明确继承房屋是否免交契税。直至2004年国家税务总局以国税函［2004］1036号文发出《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》后，才明确了：继承土地、房屋权属，不征契税。与继承相比，分割虽也是转移权属，但很难说是承受或取得，当事人有一些想法是可以理解的。

《契税暂行条例细则》第十六条已规定了：纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。因此，在国家对分割是否要交纳契税明确做出规定前，无论征收或免征，都要办理手续。房地产产权分割是否要交纳契税或者可以免征，应以契税征管部门的解释为准。

《中华人民共和国房屋登记办法》第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：

（一）买卖；

（二）互换；

（三）赠与；

（四）继承、受遗赠；

（五）房屋分割、合并，所有权发生转移的；

（六）以房屋出资人股；

（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋权属发生转移的；

（八）法律、法规规定的其他情形。