可以的,但是要避免产生纠纷。在房屋刚竣工验收但尚未办理产权证的情形下,房屋所有权人要隔相当时间才能成为所有权证持有人。在此期间,如果不允许租赁,则不利于提高社会资源的利用效率,违背鼓励交易的市场经济原则。显然,所有权人具有房屋所有权但未取得房屋所有权证。只要可以确定房屋的所有权,自然就可以出租了。从不动产登记发证的法律制度的发展来看,登记发证是为了将物权进行公示,无证的物权只不过不能对抗有证的第三人,未办理产权证并不影响所有人对物的所有权。而且,行政机关的登记发证行为只是一种行政管理行为,与物的所有权没有联系。
一、在实务诉讼之中,对于借名买房问题,主要两种观念
(一)诉讼,对房产登记机构提起更正登记,要求法院判决房产登记机构登记错误,更改不当的行政行为;
(二)诉讼,对被借名人提起给付之诉,要求法院判决房屋所有权人为借名人,且被借名人协助借名人办理房屋所有权转移登记:
《民法典》对此有了规定,基于法律行为的不动产物权变动,原则上以登记为生效要件,不登记不影响合同效力,但不动产物权变动的效力不发生。
也就是在借名买房之中。
被借名人和借名人即便是存在一个借名购买房屋的约定,但该约定只是双方之间的合同关系,而不能发生物权的变动效果。
被借名人已经登记在不动产登记簿之上,不动产登记簿具有公信力,具有物权效力,被借名人根据不动产登记簿已经是所有权人,具有物权效力。
所以不能依照合同关系来证明不动产登记机构的物权登记错误,让法院判决,不动产登记机构进行更正登记。
故应该适用第二种。
因为存在借名合同的情况下,直接提起行政诉讼,要求不动产登记机作出更改登记簿实际权利人的行政诉讼请求。
法院可能不会受理,也不会直接判决法院归属在借名人名下。
而只能提起给付之诉,诉讼被借名人,要求其协助办理变更登记,或者直接拿着法院判决,要求不动产登记机构予以变更。实务之中的法律风险
物权风险:因为借名买房和实际登记人不一致,那么会出现善意取得问题。
如果被借名登记人,将房屋移转出去,且进行了登记,那么房屋实际所有人,可能只能要求被名人赔偿,而得不到相应的房屋所有权。
如果被借名人为其他案件的被执行人,房屋可能作为被借名人的财产查封,甚至拍卖变卖。诉讼风险。
如果没有相应的委托合同或者借名买卖合同等其他证据支持,那么法院也会判决,被借名买房人为房屋所有权人。
二、所有权的取得方法
所有权的取得以权利取得是否以前权利人的所有权为前提作为标准,分为原始取得和继受取得。
1、原始取得。原始取得又称固有取得,是指非依他人的所有权而取得所有权,如生产、收取利息等
2、继受取得。继受取得,又称传来取得。是指通过一定法律行为或其他法律事实,从原所有人那里受让所有权的所有权取得方式。
2、为了叙述方便,以下称建筑物区分所有权。需要注意的是,《建筑物区分所有权解释》对业主进行了扩大解释,即基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。
3、建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的,严格而言,与物权客体须为独立物,以及一物一权主义原则不相符合。但是依社会观念,一建筑物区分为若干部分,各有该部分的所有权,应为常有之事,而且这样也不妨碍物权的公示,无害于交易安全。基于物权客体的独立性原则,区分所有的专有部分,须具备一定条件,才可以在作为建筑物区分所有中专有权的客体。
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