一、房地产营业税纳税义务

房地产业的纳税义务发生时间为纳税人转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

二、特殊规定

《细则》第二十五条规定：

1、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

3、纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

4、纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

三、纳税义务发生时间的规定

根据《营业税条例》第十二条的规定，销售不动产营业税纳税义务发生时间基本确定原则为：收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《营业税条例实施细则》又对“收讫营业收入款项”和“取得索取营业收入款项凭据的当天”作出了具体解释：

收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

确定先后按照孰先原则，即“收讫营业收入款项”和“取得索取营业收入款项凭据”的时间，那个在先以那个时间为纳税义务发生时间。

同时，实施细则对采取预收款方式交易的四种应税行为的纳税义务发生时间作出了例外规定，以“收到预收款的当天”为纳税义务发生时间。四种应税行为分别是：转让土地使用权、销售不动产、提供建筑业和租赁业劳务。

四、如何确定纳税义务发生时间

采取预售销售形式的，为收到预收款的当天。采取现售销售形式的，一般为书面合同确定的付款日期的当天。对于不动产的交易，买卖双方都比较谨慎，正常情况下均签订合同，并且约定也很详细，一般都约定付款日期。亲朋好友之间的买卖可能有不签订合同的情形，或者即时签订了也不是很详细，可能会存在没有约定付款日期的情形。

如果出现此种情况，纳税义务发生时间的确定关键在于“应税行为完成”的理解上。不动产的销售涉及四个基本环节：合同签订、合同生效、交付和物权变动，其中合同生效是物权变动的前提，但合同生效最终却不一定产生物权变动的效果。在四个环节中，交付是相对比较独立的环节，双方只要形成合意，不动产就可以交付。同时，在没有特别约定的情况下，交付是风险转移的标志。由此可以确定，不动产交付给购买方应税行为即完成。

(一)一次付款。

买卖双方在签订合同销(预)售合同时，一次性支付全部购房款的，纳税义务发生时间为收取购房款的当天或者合同约定应当收取购房款的当天。销售方在没有取得销售许可证之前预收定金的，纳税义务发生时间为预收定金的当天。如果将来退回定金的，可冲减当期的应税营业收入。

(二)分期付款。

买卖双方在签订合同销(预)售合同时，约定分期支付购房款的，纳税义务发生时间为合同约定的付款日期的当天。最后一笔付款，有的约定在交房前；有的约定在产权变更的当天。由于产权变更的办理时间，双方无法掌控，一般仅约定为产权变更的当天，而没有约定具体的年月日。象这种情况，能否按照没有约定付款日期确定纳税义务发生时间呢？回答是否定的。如果出售方因某种原因，一直无法给购买方办理产权变更手续，出售方就无权向购买方索要剩余的售房款，并且有可能会因违约而向购买方支付违约金。因此剩余售房款的纳税义务发生时间只能是产权变更的当天。

(三)抵押贷款。

随着房地产市场的持续升温，在商品房销售中，抵押贷款被广泛运用，一手房、二手房均可采用，但小产权房不能采用，因为小产权房属违章建筑，不能取得合法的权属证明。房地产抵押贷款又称按揭贷款，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。购买方以其购买的住房作为抵押物，向银行申请贷款，由银行直接把贷款作为购房款支付给房地产开发企业，购房人按照约定的时间和金额分期偿还贷款。抵押贷款的纳税义务发生时间为开发商收到首付款或合同约定应当收取首付款的当天和银行划入款项的当天。