张先生最近在雨花台区买了一套房，交了10万多元首付款，但房产商迟迟拖着不办理各种手续，他自己到房产部门一查，被告知“这套房子已经被抵押了，不能办理登记备案手续”。对此，南京市房屋产权市场处人士表示，购房人由于缺乏法律知识和房地产专业知识，买房时常常会遭遇风险。

买抵押房有三大风险

专家表示，买抵押房主要会给购房人带来三大风险。第一，开发商在建设项目土地被抵押的情况下，不告知购房人抵押的事实，与购房人签订商品房买卖契约，顺利收取定金和首付款；第二，在土地被抵押的状况下，开发商与购房人签订合同后，为了将土地抵押转成在建工程抵押，拖延不为购房人办理登记备案手续；第三，开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款后，长期不为购房者办理登记备案。

买了抵押房维权太难

如果购房人买了被抵押的房子，想要维权就很困难了。专家说，开发商与购房人签订的合同从法律上是有效的，可是开发商没有办理登记备案手续，这样政府部门就没有依据对购房人的权益加以保护。一旦开发商资金发生危机，不能如期偿还银行的贷款，银行即可通过司法程序对已销售但未办理登记备案的房屋进行查封并处理。购房人按照购房合同支付了部分或全部房款，最终还是无法拿到房子。

出现上面的情况，按照条款，购房人可以向开发商要求赔偿，但开发商濒临倒闭无钱赔偿，购房人将蒙受损失。

避抵押风险教你五招

怎么避免购买开发商抵押房而带来的风险呢？房产部门人士特别提醒了五点：

一、通过南京网上房地产信息平台，查询该房屋是否可售、是否被限制。

二、聘请专业的房地产律师提供全程的“律师陪购”法律服务。

三、签约前，须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，若是在建工程被抵押的，证书上会加盖抵押章。

四、对土地设定抵押的房屋，购房人在签约时，要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明，并在合同签订后五日内（最长不得超过三十日），敦促开发商按期办理登记备案手续，防止开发商在将土地抵押转成在建工程抵押时将已售的房屋作为在建工程进行抵押。

五、对已作为在建工程抵押的房屋，待开发商办理了抵押注销手续后，方与开发商签订契约，在办理了登记备案后，方可支付首付款或房款。