刘喜英同济大学

随着物业管理市场的发展和完善，前期物业管理招投标得以迅速推广，对于促进物业管理行业的发展、提高物业管理的整体水平起到了积极的促进作用。但是，也应看到在前期物业管理招投标活动中暴露出的一些问题并应积极解决。

一、前期物业管理招投标活动中存在的问题及原因

(一)前期物业管理招投标活动中存在的问题

1．招标过程有待于进一步透明

有些招标人为了使自己看好或有特殊关系的物业服务企业中标，事前透露招投标消息，并在招投标过程中对竞标的其他物业企业进行种种限制；还有些招标人实际上早已内定好了物业服务企业，但也打着公开招标的幌子，而将其他物业服务企业作陪衬；或者直接利用招投标形式，骗取物业服务企业的投标资料和管理方案。

2．投标人的非正常竞争

有的物业服务企业违反政府有关规定，不遵守行业“游戏规则”，以低于成本价的物业服务费参与竞争。个别物业服务企业更是公开表示，参与竞争是为了扩大公司的对外影响力，并不在乎企业效益，即使亏损也要争取把项目抢到手。还有的物业服务企业不顾自己的综合实力参与竞争，接管物业项目后，管理跟不上，服务不到位，引起招标人及业主的强烈不满。

3．投标文件内容雷同

投标文件的质量在一定程度上反映了投标人的管理与服务水平，因而投标人和评委都给予了一定程度的重视。根据招标项目的不同，投标文件在物业管理服务内容、服务标准和管理措施等方面都应有所区别。但目前“一本标书打天下”的现象比较多，由于目前尚无相应的管理规定，前期物业管理投标文件的可复制性已使评委无法甄别物业服务企业的服务质量和管理水平，在一定程度上给科学评标带来困难。

(二)造成这些问题的原因

1．相关各方对不正当竞争的重视程度不够

有些招标人即便发现了不正当竞争的苗头，也没有引起足够的重视，忽视了恶性竞争所带来的严重危害性。招投标各方应对公平竞争有一个正确的认识，严格遵守竞争规则。

2．有关方面对低价竞争存在不正确的认识

招标人选择合理低价中标是理性市场主体的必然选择，也是招标人合法权利的体现。而目前有部分招标人希望中标价格越低越好，以致少数投标人为了迎合招标人的需求，不惜以极低的物业服务价格中标，以期在市场中占有一席之地，然而却导致在未来的前期物业管理服务过程中，因为过度压缩成本使管理服务质量下降，引起业主的不满。这种现象不仅导致物业的贬值，同时也损害业主权益。

3．招投标中介代理机构不健全

招投标中介代理机构是顺应物业管理市场发展需要而产生的，这一机构可以为招投标双方提供相应服务。目前，我国严格意义上的招投标代理中介机构尚不健全，使得一些以出卖投标文件为生的“职业写手”活跃在招投标市场上，而且这些“职业写手”缺乏对投标物业项目的深入调研，从而造成不同企业的投标文件雷同的现象。

二、促进前期物业管理招投标市场规范发展的对策

(一)转变和提高有关各方对前期物业管理招投标的认识

1．转变和提高政府职能部门的认识

政府职能部门应不断加强对招投标市场的研究，为招投标活动明确方向、规范程序。应完善相关法律、法规，用法制来限制和约束不正当竞争行为。对重点项目招投标应邀请公证机关参与，引导物业管理招投标活动正常进行。

2．转变和提高房地产开发企业的认识

房地产开发企业应充分认识到，优质的前期物业管理服务是保证其开发产品顺利进入市场的重要保证，绝对不能因眼前利益而忽视物业管理招投标。

3．转变和提高物业服务企业的认识

物业服务企业大力加强人力资源开发、不断提高其经营管理水平和综合实力，顺应物业管理市场的发展。这是前期物业管理招投标顺利实施的重要保证。

4．转变和提高业主的认识

业主在物业管理招投标中，也存在参与意识不强、维权意识淡薄、遇到问题时没有统一的思想和行动，以及专业知识匮乏、对前期物业管理认识程度不够等问题。因此，转变和提高业主的思想认识，有利于物业管理招投标的顺利实施。

(二)规避前期物业管理招标中的不正当竞争

1．严格执行前期物业管理招投标法规

应严格执行国家和地方的前期物业管理招投标法规及其配套实施细则，进一步明确在招投标中的一些常规性基本要求和操作程序，以便参与者有章可循。同时，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为，保护招投标双方的合法行为。

2．建立良好的物业管理招投标市场秩序

遏制不正当竞争，除了要应用法律和行政手段外，还必须倡导建立道德秩序。有了强烈的道德意识才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，从而有助于创造公平、公正、公开的物业管理招投标市场环境，保证物业管理招投标的顺利进行。

3．坚持信息对等原则

应按照前期物业管理招投标管理规定，对进行前期物业管理招投标的物业项目，包括服务内容、质量标准、物业服务企业资质要求等招标信息，在规定的时间内进行公告，确保招标过程的公平公正，使参与投标的物业服务企业都能够在相同的信息条件下进行公平竞争。

(三)树立前期物业管理评标新观念

为避免评标过程中可能出现的误区，增加评标结果的权威性，应在评标过程中对评标内容不断加以改进。

1．将中标物业服务企业的社会信用列入评标内容

在评标过程中适当减少标书内容所占的分值比重，增加对物业服务企业管理服务现状和在管项目的现场考察所占的分值比重。因为即使同是“全国优秀管理住宅小区”的项目，企业的管理服务水准和综合素质仍可能相距甚远，考察在管项目现场对于衡量企业的实际管理水平具有不可替代的作用。

2．将中标企业的承诺列入前期物业服务合同

将中标企业在投标文件中所承诺的管理目标、服务标准和服务质量等内容全部列入其签订的前期物业服务合同，并强化业主在物业企业履行物业服务合同过程中的监督机制，以避免投标人利用无法兑现的承诺得以中标。

3．对投标文件的内容及篇幅作出适当的规定与限制

对投标文件的内容与篇幅作出调整，将评审的重点放在对招标项目所确定的管理理念、服务内容及标准、人员配置与价格测算等主要方面，以务实的态度引导投标人编制投标文件。

(四)建立一批诚信度高、规范的物业管理招投标中介服务机构

1．对中介服务机构实施物业管理行业主管部门备案制度

物业管理招投标中介服务机构是物业管理市场的重要组成部分，对中介服务机构实施物业管理行业主管部门备案制度，有利于物业管理市场的健康发展。有关部门应通过建立规章制度加强对中介机构及人员的诚信教育，提高中介机构及人员的法律意识、诚信意识和业务水平。对不讲诚信、有不良行为和违法行为的中介机构，应依法进行查处，严厉制裁其造假行为。

2．对中介服务机构编制的招投标文件实施严格管理

对中介机构的执业情况和诚信度进行管理。要求其编制的招投标文件严格遵守法律、法规，文字叙述与招标项目标的相统一，数据准确，约定合法，要求合理；杜绝出现“一本标书打天下”的局面。这样既有利于招投标双方有效防范和控制风险，也有利于建立诚信、公平的市场竞争秩序。