一、无预售许可证明签订的商品房预售合同有效吗

无效。

根据最高院的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但司法解释在条款中作了新的突破，在起诉前开发商取得商品房预售许可证明的，此预售合同可以认定有效。此突破保证了交易的稳定性，不轻易认定合同无效。

商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

二、如何签订商品房预售合同

1、审查是否具备五证。购房人签订预售合同应当注意审查开发商的《房地产证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》是否五证齐全。上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，开发商名称是否与签约时的名称一致。

2、购房人应当要求开发商签署由房管部门编制的统一合同文本，并查明代表开发商签字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，则要审查其是否持有《授权委托书》。

另外还应要求开发商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本，检查确认所有内容。如果发现有很多关心的内容合同里没有体现，就应当马上与开发商签订补充协议或特别约定。

3、在预售合同中一定要明确约定违约责任，最好明确约定违约金的绝对金额。

4、对于可能出现的纠纷，买卖双方可以采用协商方式解决，也可以选择仲裁或诉讼的方式解决。有些开发商要求购房人在签订正式的预售合同后再签订一个补充协议，两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同，应注意协调统一，以免日后的麻烦。

5、要留意关于物业管理的条款，有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求购房人在预售合同中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对购房人的消费者知情权的侵害。因此，购房人应该注意合同中关于物业管理的约定。

三、商品房预售合同登记备案的效力

1、商品房预售是要式的法律行为，需要一定的法定外在的表现形式，才能产生一定的效果。商品房预售人预售商品房，不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同需要书面的形式，正是为了登记备案和过户之用。

2、合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。这就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。