一、经营性用房如何认定

经营性用房的认定通常依据以下几个方面：

1．土地用途性质：土地使用权证或不动产权证上明确标注的土地用途，若标明为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等非居住用途，则可初步认定为经营性用房。

2．房产规划用途：房屋在规划设计时的用途，如果规划用途是商铺、写字楼、酒店或其他非住宅功能，则可以认为是经营性用房。

3．实际使用情况：房屋的实际使用是否用于经营活动。例如，房屋内是否进行工商登记并开展经营活动，如开设公司、店铺、餐馆、健身房等。

4．权属证书和合同约定：购房合同、租赁合同中关于房屋用途的约定，如果明确指出该物业只能作为经营用途，则可视为经营性用房。

5．法律法规规定及地方政策：遵循国家和地方有关房地产管理的法律法规以及相关规划管理文件的规定，看其是否被划分为经营性建设用地。

6．税费缴纳情况：经营性用房在税费方面与普通住宅不同，比如可能会涉及到商业地产税或者营业税等特殊税费，这也是判断的重要依据之一。

7．其他。

二、经营性用房特点

经营性用房具有以下特点：

1．产权属性：通常拥有商业用地或综合用地的产权属性，土地使用权年限一般较住宅用地短，且税费标准和政策规定与住宅用房不同。

2．地段价值：地段位置对其价值影响较大，往往位于城市繁华商圈或者人口流动密集区域，交通便利，便于吸引客户和开展业务活动。

3．租赁市场活跃：经营性用房普遍以租赁为主，租赁期限灵活多样，租金收入是其主要的投资收益来源之一。

4．规划及设计：根据商业需求进行规划和设计，内部布局更注重展示效果、人流动线、功能分区等方面，符合商业运营需要。

5．使用权限受限：使用权限受到严格的法律法规限制，如营业时间、经营范围、环保要求等，同时需遵守消防、安全、卫生等相关管理规定。

6．投资回报：相对于住宅，经营性用房的投资回报受经济周期、行业景气度等因素影响较大，风险相对较高，但长期看也可能带来较高的收益。

7．其他。

三、经营性用房概念

经营性用房是指用于经营活动的商业、服务性质的房屋或场所。这类房屋通常被用作商业用途，包括但不限于办公楼、商铺、餐厅、旅馆、医院等。

在商业用途下，经营性用房的经营者通常会以租金收入为主要盈利来源，因此，选择位置、租金定价、周边环境等因素对其经营成败起着至关重要的作用。