法律百事通4008805008房产快讯9月底的楼市调控新政再次引燃深圳房地产纠纷。本站记者昨日采访的多位房地产律师表示，近日由于首套房首付提高到三成和限购，导致众多买家首期款无法支付以及无法在国土委过户，纷纷要求退房。

退房原因一：

限购导致无法过户

市民刘先生9月16日和业主签订了房屋买卖合同，但还没有到国土委过户，并且他已经拥有了两套住房，刘先生焦急不已希望退房，但担心业主会因此没收定金。

上海旭灿（深圳）律师事务所主任律师菅峰在前日接受本站记者采访时透露，当天已有七八个购房者因“限购”政策咨询的案例。而昨日，菅峰律师又接到六七个类似的法律咨询。“大多数购房者已经拥有两套房，由于限购再买房将无法过户，所以希望业主返还定金，但遭到业主的拒绝。”菅律师说，有两位咨询者还是一次性付清房款的，但同样因为限购政策过不了户。

对于政府限购，买方能否解除合同，目前尚无类似案例在法院审判，但根据大多数深圳房地产律师的意见，业主应当退还买方定金。因为买方已经按照合同约定支付定金、到银行办理贷款等，而房产过户是业主应该履行的义务，但现在却因政策无法过户，所以业主应该退还定金。

退房原因二：

首付增加无力买房

市民万辉9月23日在龙岗中心城某楼盘看中了两套房产，并支付了6万元的定金给开发商。当时开发商表示，万辉是首次置业，可以申请到八成贷款，即两成首付。因为万辉一次性购买两套住房，按照规定，第二套要首付五成。记者了解到，以往深圳不少首次置业者会一次性购买多套物业，不少是帮亲戚或朋友买。置业者到多家银行同时申请贷款，银行同一时间无法查到其贷款记录，该置业者便能顺利实现每套房产首付两成的目的。

但是，9月29日国务院公布的新楼市调控政策中，将首次置业的首付提高到三成。万辉此时面临两套房都要增加一成首付，成本提高太多，无力承受，于是也产生了退房的念头。

上海旭灿（深圳）律师事务所律师刘金昨日告诉本站记者，在向他咨询的案例中，有很大一部分是由于贷款问题引发的。另外，有深圳资深中介人士表示，现在房产动辄上百万元，增加一成首付，意味着买家要多筹集10多万元，而市场上目前有很大一部分都是自住的刚性需求，因此首付增加导致退房并不奇怪。

另外，由于“限购令”没有规定缓冲期，要求“即日起”实施，因此，深圳房地内参总经理尹香武（半求）认为，2010年9月30日之前十天开盘的楼盘，由于都没有来得及办理网签合同，将出现规模巨大的退房潮，按照每天百套的平均成交来计算，深圳可能有近3000套房产按照新规必须退房，相当于年销量的1／10。

法院新判例

政策变动属“情势变更”

据了解，限购、贷款成数发生变化等楼市调控政策导致的退房，买家是否需要承担责任，成了近期深圳法律界比较热门的话题。国家政策调控，到底是属于不可抗力，还是商业风险，将会得到截然不同的判决，前者买家能免责，后者买家必须承担违约责任。

“由于国家政策变动导致无法贷款，深圳终于有了判决出来的第一案。”拿着刚出炉的判决书，广东中圳律师事务所律师刘子儒昨日对本站记者说。

据介绍，市民方宇（化名）和其妻子名下共有三套房产，今年4月初又在宝安区购买了一套205万元的房子，并支付了业主10万元定金。但是4月17日，国家楼市调控政策出台，因为已有三套房，方宇无法从银行贷款，要求退还定金，但遭业主拒绝，双方上了法庭。

刘子儒介绍说，判决书上，宝安法院明确了国家政策调整导致无法获得贷款，并非商业风险，也非不可抗力，而是情势发生了变化，并且强迫购房者一次性付款买房也没有在合同中约定。所以，宝安法院判决因情势变更而解除合同，购房者不需承担责任。

“之前深圳的大多数类似案件都是双方调解，这是第一次因为政策变动无法贷款的相关案件，在法院有了正式的判决。这意味着，今后类似案件，购房者都能免责。”刘子儒说。

上海旭灿（深圳）律师事务所主任律师菅峰表示，目前对于国家调控政策在法律上的认定，还有比较大的争议，甚至不同的法官观点也不统一。“我认为限购导致的无法过户的退房，业主应该返还定金；但贷款政策变动，买家无力买房，目前法律界仍有不少争议。”