最近看《南方周未》第一千二百五十七期（2008年3月13日）的一篇文章，第15版的《宋庄案还在开庭》，其中主要写到关于农民房买卖的效力以及后果问题，虽然文中案情发生在北京，然后我觉得本案对于深圳有着同样深远的意义，深圳作为一个成农村城市化的城市，留下了无数的农民房，同时就我们目前所接触到的情况来看，深圳农民房买卖，也成为房产交易一个主要方面，作为专业的房地产律师，认为有必要对于农民房的买卖作一些议论。

根据农村居民不得出售宅基地给城市居民。的有关规定，北京市二中院，最终认定，农民房的买卖最终无效。为什么会有本案的出现，就是因为本案所发生的城中村，已经整做规划，要进行改造拆迁，会有一大笔的拆迁赔偿款，而当地的农民看到实际情况，进行反悔，要求判决房产买卖无效。

本案的实际影响，就直接导致同村的另外十二户村民准备进行诉讼，也要求法院判决房地产买卖无效，更深层次的影响，可能是谁也没有想到的，那就是对于整个中国的农民房买卖的影响。

唯一有后手的是，现在买房的人提出诉讼，认为其信赖利益受损，要求赔偿48万。关于赔偿的诉讼尚在审理中。是不是能判决得到赔偿，这将是一个关键问题，如果得不到赔偿，那么导致的将是无数的农民房被收回。

本律师曾接到过很多的咨询，关于农民房买卖的问题，曾有很多人希望通过律师见证来回避法律风险，然而我需要提醒的，律师见证了并不就是认同这个文件的合同有效性，律师的见证可能更多的就是对于签名真实性的一个见证。所以这也是公证处为什么不对农民房买卖进行公证的原因，因为这种买卖本身就有违法的地方。

本律师认为：虽然国家有关规定，认定宅基地不能出售给城市居民，但是国家也要考虑到一些实际情况，像深圳已经完全城市化，而在这个城市中存在着大量的农民房，应该允许部份村民将其自有的宅基地进行出售，当然这可以通过特区立法来实现。

同时该问题也不是说完全没有解决的途径，首先在订立合同时，对于回收房产的赔偿进行约定，这样从一个层面阻止了农民回收农民房。第二个解决方法就是：国家的规定是农村居民不得出售宅基地给城市居民，那么买房者找一个农村居民的近亲属，先办理买卖，再办理赠予，通过这样的途径来合法回避。

农民房买卖存在哪些法律风险

（一）房产可能是违法建筑

村民建造农民房应当办理相应的证书，深圳常见的是“两证一书”，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。

在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被政府强制拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书（绿本），表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。

（二）农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下

即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的作法，这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。

（三）房产买卖合同可能会被认定为无效

理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。

但在司法实践中，如果买房人是本地集体组织户口的村民，可以认定合同有效；如果买房人是城镇户口居民或者非当地户口的村民的一般认定合同无效。

在福田区下梅林集资兴建农民房的一个案例中，福田法院和深圳中院审理后均认为：涉案房屋所在土地为下梅林某村村民郑某的宅基地，按照我国现行法律规定，涉案房屋不得进入市场进行买卖，也不能通过集资建房的形式进行流通，故买方陈某与郑某签订的《集资兴建楼房合同》违反了我国法律法规的强制性规定，属于无效合同，陈某不能取得涉案房屋的合法产权，最终判决陈某应在判决生效之日起十日内将涉案房屋返还给郑某。