面对房贷市场的竞争压力，国内银行在产品创新上也新招迭出。继中国农业银行推出非交易性转按揭后，深圳发展银行(000001.SZ)昨日也在18个城市同时召开新闻发布会，宣布推出创新个贷产品点按揭，即房贷客户可通过买点的方式，获得一定的贷款利率优惠。

不同客户区别优惠

据介绍，点按揭贷款方式在美国较为流行。通俗点说，个人预先支付一定费用，贷款利率可获降低。1个点即是贷款金额的1%，客户通过支付一个或多个点的费用，即可事实上使其所贷款利率降低，但必须提醒的是，针对不同类型的贷款客户，所购点的数量及对应的利率优惠也各不相同。

具体到个人按揭购房，如是首次购房，以50万元30年期的贷款为例，按照普通贷款方式其享受的利率为4.158%(五年期基准利率打7折)，等额本息月供为2433元，而如果选择深发展目前提供的买1.5个点，利率降至3.78%的产品，即客户贷款前先支付7500(50万*1.5%)元，以利率降至3.78%来计算，则月供可降至2324元，单月可省109元，大致50个月后可对冲7500元的前期成本。也即入个人房贷客户选择点按揭，至少在四年内不提前还款，相对来说就还是有的省。反之，如在四年内提前还贷则并不合算。

根据深发展提供的测算数据，贷款50万30年期的客户如选择点按揭，累计10年可比普通贷款方式节省18095元，累计30年可节省39149元。

结合气球贷操作

据悉，深发展推出的点按揭产品仅限于新发放的房屋贷款，且贷款期限必须是10年以上的客户。针对10—20年期和20—30年期的贷款，分别定制了购买1.25个点和1.5个点享受相对应利率的产品。

值得注意的是，30年期点按揭最优惠利率达到3.78%，已低于监管部门规定的房贷利率最低7折后的红线。

对上述疑问，深发展上海分行副行长樊某生的解释是，点按揭在内部操作中将结合其另一产品气球贷进行。如在上述例子中，即会整合30年还款期、期限为3年贷款的气球贷的月供及利率计算方式，3.78%的贷款利率，也就是依据目前三年期基准利率5.4%打7折后得出，30年期点按揭在该行的内部操作中也就相当于续按了10次气球贷。

所谓气球贷，即提供给客户一个较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款压力，但客户必须在后期一次性还清本金。