若商品房买卖合同已约定逾期办理房屋不动产权证违约金标准，但约定标准过低，在业主能够举证证明逾期办证损失的情况下，业主可以以实际损失为限要求人民法院或仲裁机构调整违约金数额。大家遇到开发商逾期办理房屋不动产权证的情况不用盲目着急，可以先与开发商进行协商，协商不成可依法向人民法院或仲裁机构通过法律手段解决问题。

逾期不办房产证备案开发商被判赔业主违约金

pppp陶然湖景业主张女士向逾期未办房产证的开发商———北京海腾房地产开发经营有限公司索要违约金。因两个法院对事实的认定不同，张女士的官司先输后赢，最终得到了房价2％的违约赔偿。昨天，终审法院———市一中院就该案向广大业主提出具体维权建议。

pppp张女士买房时与开发商约定，在收房后的60日内，由开发商负责办理房产证登记备案（只有开发商把这项工作做完后，业主才能开始办理房产证）。开发商逾期不办理，业主可得到2％房价的违约赔偿。张女士在支付全部房款后，于2002年7月21日办理了入住，之后由于开发商不能按时办理房产证登记备案，张女士于2004年11月19日起诉至一审法院，要求开发商支付违约金1．7万余元。

pppp一审法官认为，张女士要起诉海腾公司支付违约金，须在60天备案期满后的两年内提出（即2002年9月20日—2004年9月20日期间）。虽然张女士提出在入住后曾多次与开发商交涉，诉讼的起始时间应从她最后一次与开发商交涉的时间2004年10月8日算起，但张女士未就此提供充分证据，一审法官因此驳回了张女士索要违约金的诉讼请求。张女士不服，上诉到市一中院。

pppp提到改判原因，主审法官宋明志说，在约定的60天备案期满后，至业主提起诉讼这段期间，张女士曾经持续向开发商提出过权利主张，因此，张女士向法院起诉的时效应从她最后一次向开发商主张权利时起算。在一审时，张女士提供了相关证据，但一审法官没有查明张女士提交的证据，属认定事实错误。有鉴于此，二审法官做出了改判。

pppp维权建议

pppp法官向业主建议，在知道权利被侵害后并不一定需要马上起诉，但一定要及时向开发商主张自己的权利，以达到“中断诉讼时效”的目的，而且一定要有相关证据。法官说，在该案中张女士与开发商的交涉均有信件留底，且上面有开发商代表的签字，这些信件起到了证明时效中断的作用。而一些因超过诉讼时效败诉的业主，虽然也及时与开发商进行了沟通，但缺乏书面证据意识，造成法院无法认定。《京华时报》记者孙思娅

《民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。