1、遵守土地估价的一般原则
土地使用权抵押属于二级市场行为,但划拨土地没有经过一级土地市场,因而,当它直接进入二级市场后,评估时就要充分考虑其特殊性,但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时,可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地,并由此确定价格。只有在此假设前提之下,评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。
2、充分考虑评估中的风险
划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产,因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议,其评估价格并不等同于土地的预期价格,而是比它低。在评估过程中,要充分考虑抵押期间的风险性,以保守性评估为指导原则,在测算出预期土地价格之后,应进行一定幅度的风险系数修正,但修正幅度不宜超过20%。
划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人,或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据,所以,评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值,又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清3偿处理,所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格,即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。
3、认真界定委托评估土地用途
拥有划拨用地的单位大部分是城镇国有企事业单位,而且获得划拨土地的时间基本上在我国土地使用制度改革之前。随着城市规划的调整和城市建设的逐步铺开,许多原来的划拨土地用途发生了变化,有的因为道路建设带来商机而转变成商业用地,有的因为住宅开发建设而转变为住宅用地。目前这类土地大部分未到土地管理部门办理土地用途变更手续,造成实际用途、规划用途和土地使用证登记的土地用途的不一致,因此,评估时要参照规划资料,根据土地估价的有效使用原则,认真界定委托评估土地的用途,并要求委托方先测量确定各类用途土地面积,然后按照不同用途分类测算土地价格,做到既遵循保守估价的原则,又避免评估结果失实。
4、对土地使用年限不作修正
5‘’由于划拨土地没有土地使用年限的限制,评估时难以确定土地使用权价格在使用年限方面的价格内涵。此时将地价界定为无限年期很不妥当。根据经济学原理,价格源于市场,价格本身属于一种市场行为,所以划拨土地使用权价格的年限可以定义为,规划土地用途下以估价时点为起始日期的法定使用年限,在评估时不宜进行土地使用年限方面的修正。
评估结果应包含土地出让金
对于划拨土地使用权价格,有人认为不包含土地出让金的地价,其实不能一概而论。划拨土地使用权的抵押评估结果应该是包含了土地出让金的地价。因为在进行抵押前,抵押人、抵押权人需与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议,在进行清偿处置时,法律规定必须先抵偿土地出让金后,抵押权人方可优先受偿。如果在计算中仍然扣减土地出让金,就意味着双重扣减,会导致估价结果偏低,相对于抵押人来说,则未能充分体现出评估的公平性原则。
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土地使用权抵押是债务人或第三人向债权人提供土地使用权作为清偿债务的担保,而不转移占有的行为。土地使用权抵押关系成立后,债务人到期不能履行债务时,抵押权人得申请人民法院拍卖作为抵押物的土地.使用权,以拍卖款抵偿债务,如有剩余,应退还给抵押人,... 更多>
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土地使用权抵押评估时应注意哪些问题辽宁在线咨询 2022-06-28一、遵守土地估价的一般原则 土地使用权抵押属于二级市场行为,但划拨土地没有经过一级土地市场,因而,当它直接进入二级市场后,评估时就要充分考虑其特殊性,但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时,可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地,并由此确定价格。只有在此假设前提之下,评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。 二、充分考虑评估中的风险 划拨土地使用权
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土地使用抵押应注意哪些问题?山东在线咨询 2022-10-26我国的现行法律规定,土地的使用权可以抵押。涉及到国有土地使用权抵押,首先应该注意以下几个法律问题: 1、无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 2、土地使用权抵押的前提。 3、抵押须有书面文件。 4、土地使用权与地上建筑物一致的原则。 5、保险问题。 6、土地使用权抵押时,应办理登记手续。 7、土地使用权抵押之前,应聘请评估机构评估。 8、董事会的决议。 9、应请律师出具法律意见书。 10、土
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土地使用权的抵押应注意哪些问题黑龙江在线咨询 2021-04-071.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。国营企业和集体企业由于历史原因,占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权,没有处置权,更不能用划拨土地作为抵押物。2.土地使用权抵押的前提。房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同,交足了地价款,获得了土地使用证,才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押,以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件,土地使用权的抵押便无
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评估抵押价值应注意哪些问题新疆在线咨询 2022-10-17工程进度,工程款的付款情况。 1、工程进度是为了评估价值,评估价值就是总价乘以工程进度。 2、工程款付款情况,要是企业从来没有投入过,那这个工程建成之后就不属于该企业,所以必须知道,企业在这方面投入多少。
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划拨土地使用权抵押湖北在线咨询 2021-10-31土地使用权划拨可以抵押。划拨取得的土地使用权属于可抵押财产范围,抵押时应签订抵押合同。抵押合同的内容不得违反国家法律、法规、土地使用权和地上建筑物等附着物的,抵押登记应当按照规定办理。