通常在一手房买卖合同中约定:在房屋符合具备了“大产证”等法定的基本交房条件后,购房者应开发商的通知会同开发商对房屋进行验收交接;房屋交付的标志为乙方签署房屋交接书。在实际操作中,开发商为了不承担逾期交房的违约责任,往往先“按时”通知购房者交房,然后在购房者前来办理交房手续时要求购房者签署房屋交接书,造成购房者在法律上已经接受房屋交付的事实,从而回避本应承担的违约责任。但是,签署房屋交接书只意味着可能被推定为放弃拒收的权力(放弃要求迟延交房的违约责任的权利),并不表明对质量问题失去异议权和失去要求退房的权利。
如果开发商在“交房”要求购房者签署房屋交接书同时,让购房者签署一些放弃质量异议权利和退房权利的书面声明,则这些声明则可能会被认定为无效。原因是这种声明实际上是开发商不合理地免除己方的责任。
另外,如果房产根本未具备交房的条件,即使签署了房屋交接书,甚至已经入住了,也不表明开发商已经完成了交房的义务。
一、怎样做好房屋验收交接
在商品房买卖中,购房者对房屋的验收交接是个非常重要的环节,可不少购房者往往对此却是草草了事。其实,验收交接就如同消费者在商店里买东西时的开箱验货,把握得好,可以防患于未然,安安心心地拿到房;草率验收,拿到手的可能就是个烫手“山芋”。一般来说,购房者只要把握下面三个环节就应无大碍。
首先,购房者接到发展商房屋交接的书面通知后,一定要按约前往。如有特殊情况不能按约前往,最好书面通知发展商,并说明原因。因为合同中一般约定,如果购房者未能在约定期限内前去验房,视同购房者同意交接。
其次,购房者按约前往验收交接时,应当按照合同约定的交付条件,逐项检验有关证明文件。当然,这些文件要看原件,而不是复印件。如果发展商的各项书面证明文件均已俱备,购房者也不要急于办理房屋交接手续,还必须先到现场检验房屋的质量、设计等情况。
最后,当购房者确认房屋没有任何问题且符合房屋交付条件时,就可放心地办理房屋交接手续了。如果房屋存在质量问题,则可以要求发展商修复后再办理相关手续,并将相关情况记录在案。相应的逾期交房责任,则应由发展商承担。
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