1、“买卖不破租赁”的概念及对抗效力
通俗地讲,“买卖不破租赁”,是指房屋有租赁约定的情况下,租赁期限内,买卖关系不能打破租赁关系,新房主无法行使房屋的使用权,此时,租赁权的效力大于转让效力。只有当租赁约定到期时,新房主才可以行使房屋的使用权。在实践中,“买卖不破租赁”主要有两个层面的含义:第一,承租人基于租赁权对于第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。第二,承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有人,承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定,租赁物新的所有权人也一并遵循。
2、原出租人与承租人之间的法律关系
原出租人因让与租赁物而脱离出租人的地位,与承租人之间不再发生租赁合同中的权利义务关系,例如原出租人不能再向承租人请求租金支付,承租人在租赁关系终了时,不再向原出租人履行返还租赁物的义务。二者之间的权利义务关系在所有权移转时基本终止。
综上所述,买卖不破租赁的适用使受让人与原出租人之间发生买卖合同上的权利义务关系,更重要的是,其必须承受原出租人所订立的租赁合同中的权利义务,与承租人之间直接现实发生租赁关系,订立租赁合同的原当事人之间因原出租人地位的丧失,基于租赁合同的各项权利义务关系在两者之间也随即终止。
我国的法律法规是严格保护善意第三人的利益的,因此我们在必要的时候应当注意相关的民事法律法规的规定,以保护自己的合法权益不受侵害。
买卖不破租赁的条件是什么
1、存在合法有效的租赁合同
要适用该制度,在所有权让与时,租赁合同应该已经成立并且生效,就是租赁关系须有效的存在,换言之,租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时,需要注意的是,根据我国民法典的规定,仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动,对动产来说需要交付,对不动产来说需要登记。
2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在,但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意,没有办理过户手续,即所有权并未发生变动,在此情况下,则该制度也没有适用的余地。
3、租赁物已经交付于承租人
“买卖不破租赁”构成要件中的交付,除指出租人已交付租赁物外,还需承租人继续占有租赁物。主要理由是,一方面,承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益,无此收益则失去了强化租赁权的基础;另一方面,承租人未占有不能起到公式作用,为维持交易安全,不应赋予租赁权对抗力。
4、所有权发生变动是在租赁期间内
“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内,租赁物的所有权发生变动,导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。
租房子虽然跟买房子相比不是什么大事,但是绝对也不是一件小事。大家都知道现在是打工时代,在一线城市的百分之八十的人,都会租赁房子,一年到头来,回家的次数,可以说就两次,一次国庆,一次过年。租房子对打工人是大事。
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买卖不破租赁的法律效力怎样甘肃在线咨询 2022-10-18《民法典》有规定:租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。
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买卖不破租赁起诉的法律效力是怎样的?湖北在线咨询 2023-06-15买卖不破租赁起诉的法律效力是:租赁物在租赁期间发生所有要变动的,不影响租赁合同的效力,人民法院应当支持继续履行原租赁合同,具体情况下应当结合实际的买卖不破租赁原则来进行认定。
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买卖不破租赁有没有法律效内蒙古在线咨询 2022-06-26依照我国《民法典》的明确规定,买卖不破租赁是指在租赁合同有效期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。此外,承租人在租赁期间届满前,对该租赁物还享有在同等条件下的优先承租权和优先购买权。
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买卖不破租赁无合同效力吗江苏在线咨询 2022-11-101、没有合同是无法适用的,买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 2、私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。