袁菊明系袁双云、袁大宝夫妻之子，唐水火之夫，袁伟忠之父。1998年，袁菊明等上述5人因拆迁获得苏州市林枫苑44幢505室和506室安置房二套，房屋登记于袁菊明名下。2002年6月10日，袁菊明向徐传民借款30000元，借款期限一年，并以林枫苑44幢506室为借款抵押。同年7月8日，袁菊明与徐传民签订房屋买卖协议一份，约定袁菊明将林枫苑44幢506室以人民币陆万元出售给徐传民，签约当天袁菊明及其妻唐水火(她人冒名)与徐传民至苏州新区房地产交易管理中心办理了房屋所有权具结书。同日，袁菊明还向徐传民出具借条一份，约定：今借徐传民人民币叁万元整。利息3个月肆仟伍佰元已付清。归还期2002年9月9日。归还钱时所有房产证、土地证应全部退还袁菊明。买卖房屋协议书上的6万元里边，实际向徐传民借3万元整。如果到期不归还，将林枫苑44幢506住房归徐传民所有。嗣后，新区国土房产局变更林枫苑44幢506室土地使用者及房屋所有权人为徐传民。

2002年7月12日，袁菊明与徐传民又签订房屋买卖协议一份，约定：兹由袁菊明将林枫苑44幢506室卖给徐传民，人民币捌万肆仟元整。同年7月15日，袁菊明向徐传民出具借条一份，兹由袁菊明向徐传民借人民币叁万伍仟元整。7月19日，袁菊明又向徐传民出具借条一份，兹由袁菊明向徐传民借人民币20000元(贰万元整)。至2002年9月9日归还。

[原审裁判]

2002年9月14日，徐传民在对林枫苑44幢506室房屋更换门锁时，与唐水火等人发生纠纷。2002年9月28日，唐水火等4人向苏州市虎丘区人民法院起诉袁菊明和徐传民，要求判令上述房屋买卖合同无效。

苏州市虎丘区人民法院审理认为：本案诉争之房为动迁安置房，房屋所有权虽仅登记在袁菊明一人名下，但所有权应为唐水火等四原告与袁菊明共有。在共同共有关系存续期间，作为房屋所有权共有人之一的袁菊明未经其他共有人(即四原告)的同意，以欺骗其他共有人的手法、擅自处理共有财产，将房屋卖给徐传民，该房屋买卖行为无效。但第三人善意、有偿取得的财产，应当维护其合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。判决驳回四原告要求徐传民返还林枫苑44幢506室住房的诉讼要求。

唐水火等人对此判决不服，向苏州市虎丘区人民法院提出申诉，苏州市虎丘区人民法院于2003年9月10日以申请再审理由不能成立为由，驳回了申诉。

[抗诉及理由]

袁双云、袁大宝、唐水火、袁伟忠不服判决，又向苏州市虎丘区人民检察院申诉。苏州市虎丘区人民检察院提请苏州市人民检察院抗诉。苏州市人民检察院认为原审认定本案为房屋买卖纠纷，且徐伟民系善意、按约付清了全部房款，属认定事实有误，适用法律不当，于2005年10月12日以苏检民抗〔2005〕12号民事抗诉书，向苏州市中级人民法院提出抗诉。抗诉理由如下：

一、本案是借款纠纷而非房屋买卖纠纷。2002年7月8日的房屋买卖协议应与同日袁菊明写给徐传民的借条联系起来，将二者视为一个整体，从二者内容看前份协议实为后者借款行为的担保。而7月12日的协议经鉴定是不存在的。同时从借条本身而言，既然7月8日已签订房屋买卖协议并办理了过户手续，徐传民就应支付相应房款，且徐传民又表示其以借条形式付清了房款，则同年7月19日借条中约定至2002年9月9日归还，与常理不符。

二、一审法院认定徐传民善意、有偿取得房屋有误。我国民法理论对善意取得制度仅适用于动产，对于不动产则适用公信制度。本案标的为房屋，系不动产，故不适用善意取得制度。同时，徐传民虽在一审中称，借条上的钱一分不少给了袁菊明，但其在法院再审庭审中也承认30000元借款已扣除了4500元利息，与袁菊明的陈述及借条所载内容一致。故一审认定徐传民已付清全部房款与事实不符。

[再审结果]

苏州市中级人民法院受理抗诉后指令苏州市虎丘区人民法院对该案进行再审。

苏州市虎丘区人民法院在再审过程中，主持调解，双方当事人自愿达成了协议：2002年7月8日袁菊明与徐传民签订的房屋买卖协议无效;袁菊明等人返还徐传民人民币6万元(已履行)。

[点评]

本案是一起因借高利贷引起的，由最初的借款纠纷转化为房屋买卖合同纠纷，最终房屋买卖合同又被认定无效的案件。本案之所以出现如此反复，其争议的焦点是案件的定性问题，究竟是借款纠纷还是房屋买卖合同纠纷?这就涉及到对相关证据的审核判断问题。

证据材料要能够成为诉讼证据，必须具备三性，即客观性、关联性和合法性。这就要求我们的审判人员必须按照法定程序，全面、客观地审核证据材料，运用逻辑推理和日常生活经验进行判断。就本案而言，我们认为应该将7月8日的房屋买卖协议与同日的借条二者结合起来，将二者视为一个整体来看，前份协议实为后者借款行为的担保。袁菊明为担保自己借款债务的履行，将房屋转移于徐传民(办理过户手续)，在袁菊明不履行还款义务时，徐传民得就标的物优先受偿(如果到期不归还，将林枫苑44幢506室住房归徐传民所有);若袁菊明履行了还款义务，则徐传民将标的物返还(归还钱时所有的房产证、土地证应全部退还袁菊明)。因此，从二者的内容看，7月8日的房屋买卖协议是一种非典型担保方式，是为袁菊明的借款行为担保。袁菊明与徐传民的上述行为并不违反我国法律禁止性规定，也系双方为借款行为而设立担保的真实意思表示，应属有效法律行为。

同时，民事法律行为要求当事人意思表示真实。本案中袁菊明本人的真实意思应是借款而非房屋买卖款。从7月8日借条与同日房屋买卖协议内容来看，借条书写时间应在房屋买卖协议之后。正如7月8日借条中所书买卖房屋协议书上的6万元里边，实际向徐传民借3万元整。这就清楚地说明了本案是借款纠纷而非房屋买卖纠纷。同时，法院判决认定徐传民按约付清了全部房款，袁菊明亦用借条形式予以了确认，也是与逻辑相悖，与日常经验法则相冲突的。既然在7月8日已签订了房屋买卖协议并办理了过户手续，那么徐传民就应支付房款(徐传民也表示已以借条形式付清了全部房价)，然而在7月19日那张20000元的借条中，我们却看到至2002年9月9日归还的要求。既然是支付的房款，则何来归还之说?因此，法院认定徐传民以借条形式支付房款是不能成立的。本案再审庭审中，袁菊明与徐传民借款介绍人----70多岁的蒋某到庭作证：7月8日借条中的30000元实为6月10日的借款，后来徐传民起黑心准备吃掉袁菊明抵押的房子，并商议让她人冒袁菊明妻子的名义办理房屋过户手续的过程。同时蒋某还证实目睹了2002年7月7日徐传民对袁菊明实施拘禁及暴力殴打的行为。蒋某的证言，既映证了袁菊明所述7月8日房屋买卖协议系在徐传民的逼迫下所写，又进一步澄清了本案为借款纠纷的事实。

原审法院一审及再审判决之所以定性错误，就在于他们在审核证据材料时，没有对所有的证据材料进行全面、客观地审核，没有看清当事人的真实意思表示，也没有正确运用逻辑推理和日常生活经验对证据材料进行判断。再审调解书认定2002年7月8日袁菊明与徐传民签订的房屋买卖协议无效，正是经过对所有证据的审核判断工作，得出的正确结论。