关于定金协议的问题，其自缴纳定金之日起便已经具备了法律效力。

依据我国《中华人民共和国民法典》的相关规定，当涉及房地产交易活动时，倘若卖方在收取买方付款后未能遵守其先前承诺，此时便应适用定金罚则。

根据这一原则，卖方需要向买方完全退还原先支付的定金并且进行两倍数额的赔偿。在这个过程中，定金的具体数目可由双方自由协商确认，然而值得注意的是，其金额绝不允许超过交易标的经济价值的20％，否则，超过此比例的部分便不具任何法律约束力。除此之外，作为接受定金的一方，如果未能履行约定，同样需要以两倍的金额来偿还定金；而对于支付定金的一方，如果因为违约行为导致损失，他们所支付的定金将无法通过法律途径予以追回。《民法典》第五百八十六条明确指出，当事人可以约定一方向另一方支付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金之时正式生效。定金的数额由当事人共同商定；

然而，其数值不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分并不产生定金的法律效力。实际交付的定金数额若高于或低于约定数额，均视为变更原有的定金数额。《民法典》第五百八十七条进一步规定，当债务人履行债务时，定金应当折算为价款或者予以收回。支付定金的一方如未能履行债务或者履行债务未达到约定标准，使得合同目的无法实现，则无权要求返还定金；反之，接受定金的一方如未能履行债务或者履行债务未达到约定标准，使得合同目的无法实现，则必须双倍返还定金。

《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。