央行年内第三次降息，同时定向降准，深圳买房再次迎来较大利好。在新政的刺激下，深圳二次置业群体的需求加速释放。在改善性买房置业占据主流的深圳二手房市场，二次置业如何来贷款？贷款时面对组合贷与商业贷款两种选择，到底该如何选更便利和划算呢？

■案例

严女士和丈夫在朋友开的一家公司上班，十几年前他们贷款在回龙观购买了一套商品房，贷款已还清，因为房子距离上班的地方远，所以他们一直想换套房，趁着贷款政策比较宽松，他们想将这套房卖掉，购买南山区前海的一套两居室。经过评估后房价为287万，严女士和丈夫每个月正常缴存公积金缴存，收入也都在1万以上，他们不知道是用组合贷款买还是商业贷款买划算。

；专家分析

近期公积金贷款新政出台后，很多换房的购房人都开始加紧入市，像案例中严女士这样的购房人，第一套房子虽然贷款购买但是已还清，且将房子卖掉后，按照现行政策无论是使用公积金还是商业贷款，都将被算作首套房。如果购房使用商业贷款，首付比例为30％，使用组合贷款，首付比例也为30％，前海区这套房的评估价为287万，首付需要86万，贷款额度200．9万。笔者以贷款200万、20年为例，将组合贷款与纯商业贷款对比如下：

■组合贷款

优势：为购房人节省买房利息

通过计算可以看出，组合贷款最大的优势就是为购房人节省利息。利用搜房网APP上的“房贷评估器”可以计算得出，贷款200万，纯商业贷款的月供为13165．99元，而组合贷款的月供为12381．06元，每个月比商业贷款减少784．93元。使用商业贷款的总利息为1159838．09元，组合贷款的总利息为971453．58元，两者之间的差额为188384．51元，用组合贷款可以节省自己的购房利息。

劣势：贷款银行制约性大、办理时间长、费用高

尽管组合贷款比商业贷款更加省钱，但是办理的劣势也较为明显。首先是办理的银行必须由公积金管理中心指定，使得购房人在选择银行、贷款产品以及还款方式上存在一定程度的制约。其次，组合贷款的办理时间较长。因为组合贷同时涉及到公积金与商业两种贷款，所以需要进行两遍审核程序，而商业贷款部分需要抵押登记后银行见他项权利证才能放款，这也使得组合贷在办理流程上比纯商贷与纯公积金时间更长，造成很多业主对这种贷款方式的接受程度低，而且在贷款办理的费用方面，由于组合贷款需要分开收取公积金与商业贷款的服务费，所以和商业贷款相比，借款人在办理组合贷时可能会增加费用支出。

■商业贷款

优势：使用较为广泛办理流程快

首先从批贷的时间来看，借款人手续齐全的情况下，使用商业贷款在5－7天银行即可批贷，买卖双方在过户后，做完抵押登记，银行见他项权利证后1周之内即能放款，因此从批贷和放款时间上看，商业贷款明显比组合贷款占据优势，办理流程的速度是所有购房贷款里最快的。其次，因为商业贷款的办理较为快速，很多开发商和业主都比较认可商业贷款，商业贷款在买卖双方的贷款方式里更为流通，使用也更加广泛。

劣势：贷款利息高买房成本大

虽然商业贷款的办理速度是最快的，但是在贷款的成本上也是最高的。尽管央行三次降息后，商业贷款的利率是5．40％，各家银行普遍打9．6折后是5．184％，也比深圳公积金贷款3．50％的利率高出很多，因为组合贷款是公积金和商业贷款利率分开计算，所以使用商业贷款的利息比组合贷款高，对购房人来说无疑将加大买房的成本。

综合对比来看，组合贷与商业贷款在使用上各有利弊，购房人需要结合自身条件咨询相关贷款服务机构，摸清自身贷款情况后再制定相应的策略，才能节省买房的首付和利息。