法院查封不动产的特殊条件是：（一）恶意转让、变卖不动产；（二）诉前保全；（三）执行案件时暂时不能履行或者没有其他可供执行的财产。根据现行相关法律规定，提起财产保全或者执行程序时，人民法院可能会对该房地产进行查封。具体程序如下：

（1）法院向国土房产部门出具《协助执行通知书》及所附法律文书；

（2）办案人员向国土房产部门出示法院工作证，依法办理查封手续下列不同情况：

A.查封的标的物经查证并出具房地产证的，应当提交国土房产局档案馆出具的查封表；

B.查封的标的物为预售商品房的，应当提交房地产交易所出具的预售商品房交易说明书或者房地产明细表；查封标的为土地的，应当在国土房管局档案中核对土地权属，并提交书面查封结果。

（3）土地和房地产部门应封存法院提交的文件。

法院查封不动产却不告知登记机关的情况比较少见，法院查封不动产却不告知登记机关的纠纷如何处理。即使不通知登记机关，被执行人不处分扣押的财产，也不会发生纠纷。即使有争议，登记机关不为被执行人办理产权登记的，争议也不涉及登记机关。因此，此类纠纷应同时具备以下三个条件：一是法院未向登记机关交付法律文书；二是被执行人非法处分不动产；三是登记机关为其办理了权属登记。

法院不向登记机关交付法律文书的，登记机关将不知道应当协助执行的事项。在这种情况下，当事人的所有权登记不承担查封财产的责任。但对被执行人来说，明知房屋已被查封，仍以转让、抵押等方式处分房屋的，这种处分无效。

在本案中，不能按照最高人民法院发审〔2004〕15号文第十七条的规定对房地产承担方进行处理：即房地产承担方已支付全部价款并实际占有，且无过错的，人民法院不予查封。

虽然第十七条规定“被执行人将需要登记转让的财产全部出售给第三人”，但其中的“被执行人”是指他在房屋出售时不是“被执行人”，但将成为“被执行人”；其中“出卖给第三人”是指他在房屋被查封前将成为“被执行人”，双方都有从事房屋买卖的民事行为。否则，文章后面就没有“人民法院不得查封”的表述。