地产诸侯抢滩郑州城中村改造争啃2000亿财富蛋糕

郑州市建成区内共124个行政村，占地近10万亩，可以建起4000万平方米的房屋，满足郑州市4年的开发需求。除去已经开发过的，最少还有2000亿元的份额。

——郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟

【开篇语】

若是在5年前，你恐怕不会想到，脏乱差的城中村，居然会变成一块极富魔幻色彩的财富蛋糕。

郑州土地投放市场，地荒不仅是狼来啦，而是现实的威胁，城中村作为为数不多的土地，受到开发商的热捧。郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟介绍，郑州市建成区内共124个行政村，占地近10万亩，可以建起4000万平方米的房屋，满足郑州市4年的开发需求。除去已经开发过的，最少还有2000亿元的份额。

2000亿，让各路诸侯虎视眈眈。目前，郑州市40％的城中村改造项目被福建商人占据，郑州本地大鳄也不甘示弱，从不介入城中村开发的建业集团公开表示，今年要做两个城中村改造。

拆迁改造面前，一栋栋高楼拔地而起，让村民们一夜暴富。有的人家分到近6000平方米的房子，折合财富2000多万。

带着城市的变迁赋予他们的巨额财富，昔日的村民生活将发生怎样的改变？他们的子女，那些隐藏在普通人家的富二代，又能否凭借这些财富，从此融入主流社会？

财富前传

2000亿元的高利润蛋糕

郑州市建成区内共124个行政村，含228个自然村。这些城中村占地近10万亩，近70平方公里，占建成区面积的1／4，涉及常住人口近30万人。郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟介绍，按升龙投资燕庄50个亿产值，就算平均下来一个村有20个亿，124个村，就有2500亿元，除去现在已经开发过的，最少还有2000亿元的大蛋糕。

曹庆伟说，这些土地可以建起4000万平方米的房屋，按郑州市区去年开发量998万平方米、销售额500亿元计算的话，仅城中村的土地，就可以满足郑州市4年的开发需求，你想想，这个大蛋糕多诱人啊。据介绍，在目前的城中村改造中，大部分都是商业项目，只有一小部分是住宅项目。而在房地产开发中，商务项目的利润高于商业项目，商业项目的利润高于住宅项目，住宅项目利润是最低的，难怪城中村改造如此吸引本地地产商。

暴富不是梦郑州城中村拆迁将造就15万个百万富翁

城中村拆迁改造让很多村民一夜暴富，大多数村，上至老人下至顽童，每人都分到了200平方米的房子，折合市价百万元；有的一家分到6000平方米的房子，折合市价2000多万元。

现在，38个村含55个自然村已开工建设，根据我们的测算，几乎每个村民都可以分到150～200平方米的房子，按照现在市场价4500元计算，每个人都将成为百万富翁。一名研究城中村改造的河南财经学院教授介绍，全部拆迁下来，平均计算的话，不论年龄，有一个算一个，最少可以出现15万个百万富翁。

拆迁造就了一批百万富翁。郑州城中村改造办公室副主任张庚仁说，关键是我们创造了一个多方共赢的模式，而这其中最大的受益者是群众。据了解，在全国的城中村改造拆迁补偿中，郑州市的补偿比例是最高的。拆迁的补偿，原有房屋三层以下者按1∶1进行赔付，三楼以上者根据拆迁合同而定，有的按3∶1进行赔付，或者按4．5∶1进行赔付，还有少部分村庄是按面积补偿现金。

在过去的农村，很多村民争先恐后地希望农转非；如今，城中村的村民们却成了市民们羡慕的对象。

这一栋楼，三个门洞的房子都是我家的

城中村改造让很多村民一夜暴富。

在不少已经拆迁或正在拆迁的城中村里，一个广为流传的说法是，有拆迁补偿最多的一户，分到了7000平方米的新房。一周来，记者多次打探，始终没有找到这户人家。

记者倒是找到分到了近6000平方米房子的户主。在郑州市南三环橄榄城附近的一个居民小区里，50多岁的李欣（化名）用手指着21号楼（多层）说：相邻的这三个门洞都是我们家的。我们家原来宅基地多，经过多年的积累，建起了10层的高楼，对外出租，所以，一拆迁，就赔了这么多房子。

他家分到的房子，每套140平方米左右，每个单元14套。分到房子后，不仅村民羡慕，连开发商也找到他说：老弟，你那么多房子，自己住不完，卖给我几套吧。我本来不想卖，但开发商多次游说，加上两个儿子撺掇：这些年，咱们的钱都投资在建房上了，家里连车也没有，该享受一下了。我一想也对，就卖给他了一个门洞，卖了700多万元吧。

手里有了钱，家里换了全套的家具、电器，每个儿子一辆新车。他说，每个儿子我给100万，想买什么自己看着办。

大儿子买了一辆奥迪A6，二儿子买了一辆跑车。说来好笑，两个儿子以前连车都没摸过，都是在汽车市场交好钱后，业务人员帮助把车开到我们家里。儿子们在居民小区练了3天，就开车上路了。他说，我家现在有6口人，父母住了一套，我和妻子住了一套，两个儿子每人住了一套，剩下的都出租了。

不止李欣一人，这个村里的村民因为每家都分到了少则几百平方米，多则一两千平方米的房子，所以，村民们分到房子后，几乎每家都出售了一两套，然后团购奥迪、捷达。这个不到1000人的村庄经过拆迁补偿，记者看到，家家楼下都停着汽车，从高档的奔驰、奥迪、丰田到一般的捷达，应有尽有。我们村（他说自己一直习惯这么叫）每家最少有一辆车，多的三四辆。

有的城中村，孩子生下来就是百万富翁

当然，像李欣这样，一次分到这么多的房子只是特例。城中村的村民收入大部分来源于出租房屋，一栋7层的民宅靠出租房屋就可以养活几代人。巨大的利益诱惑使得一些城中村开始大兴土木，为即将外迁的租住人流及未来可能的拆迁做准备。郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟介绍，这些年的城中村，由于出租市场火爆，虽然政策不允许，但一直在加高楼层，他见过建得最高的一户，盖到了14层，安装了电梯，面积每层有400平方米，这样将来一拆迁，就算3层以上的按3∶1或者4∶1进行赔偿，你算算，能赔多少？现在，38个村含55个自然村已开工建设，根据我们的测算，几乎每个村民都可以分到150～200平方米的房子，按照现在市场价4500元计算，每个人都将成为百万富翁。一名研究城中村改造的河南财经学院教授介绍，全部拆迁下来，平均计算的话，不论年龄，有一个算一个，最少可以出现15万个百万富翁。

宋寨村里有600多名村民，原来居住在村里建的第一家园，这是村里为村民建设分配的住房。2006年，宋寨村建成了富民工程——面积达22万平方米、1500多套商住房组成的宋寨村民第二家园，平均分配后，每户拥有1000多平方米房产，由于这些房产属集体所有，不能作为商品房自由转让交易。办理房产证后，宋寨每户村民拥有1000多平方米商住房产权，户均资产在300万元以上，包括新出生的儿童在内，宋寨村成为名副其实的百万富翁村。

60多岁的村民弓春玲有两个儿子，现在全家实实在在地拥有了第二家园的14套房子，加上两个地下室，等于16套，再加上全家原有的3套房子，一共是19套。房产按市值计算，一下子有了上千万元。

不少村民成了股东，股份分红成了村民新的收入来源

23日，记者来到关虎屯新村，改造后的关虎屯村如今已经大变样，村里高楼大厦林立，小区内规划整一，绿树成荫，显然这里已经融入一个新的生活环境。

2005年6月份，关虎屯开始改造，其中一部分用于商业开发，一部分用于居民住房改造。2008年12月底开发商交付房子。我以前有600平方米的房子，改造完成后，扣除了公摊面积后偿付了570平方米。火车司机郭大爷介绍。而国贸中心的房子，现在的销售价格在6000多元，这就意味着，他的房产，价值在400万元左右。

燕庄新区是在2006年3月开始拆迁改造，2008年11月村民们开始入住。燕庄现有4000多村民都被安置在其内，村民们获得的赔付比例是，楼下三层是按1∶1进行赔付，一位燕庄村民告诉记者，现在村里大部分村民都有3～5套房子，综合起来有四五百平方米，也有个别村民一家人一共分到2000多平方米的房子。如果按每平方米4500元来算，现在燕庄村民基本上都是百万富翁。

2005年7月，作为城中村的路寨对原先的部分建筑进行拆迁，并采用股份制的形式来改造这个村。原先的村民可以入股参与城中村改造，改造后的赢利将以分红的形式分给村民。路寨村委会副主任李永贵坦言，很多村民选择了成为股东，他们的股份将由子孙后代来继承，股份分红便成了村民们新的主要收入来源。目前，路寨的城中村改造安置房马上就要建成了，建成后村民可以得到原先住房面积的1∶1赔偿。也就是说，原先村民住房面积在600平方米左右的话，仅赔偿的住房就有好几套，新房子出租的收入将是一笔不小的数目。村主任说。

2009年8月27日，对于二七区佛岗村497户村民来说，是值得纪念的日子，这天他们告别村民生活，正式搬进现代、时尚的市民新区。这次交付使用的是首批34栋12．6万平方米多层楼房。余下的10栋多层和3栋多层住宅主体已全部封顶。村支书冯二补介绍，等房屋全部分齐后，每个人都是百万富翁。

当年村里的人想迁出去，现在想方设法想迁回来

在过去的农村，很多村民争先恐后地希望农转非；如今，城中村的村民们却成了市民们羡慕的对象。

随着郑州城区的不断扩大，本属郊区的燕庄开始慢慢向市区靠拢，等到村民张小毛自己当家时，以往全村麦浪翻滚的情景已很难见到。他全家只剩3分地，土地被村里一块块卖出，以往的郊区农民开始变成城里人。那个时候，还没有土地占用补偿款的政策。一块土地被卖后，村里往往会把剩余出来的劳动力组织起来，让大家一起抓阄。谁要是运气好，抓到阄就能进工厂当工人，现在，村里一改造，外出的人就后悔了。

在宋寨村第二家园院内的空地上，停满了各种轿车。仅去年，村民们就买了100多辆新车。总数下来，有几百辆吧。张小毛说，我们这里原来很偏僻，连城中村也算不上，村民们都比较讲实惠，好车也有，但一般都买普通的车。

张小毛介绍，村里丰厚的待遇，吸引了外出的人，他们因招工、当兵、出嫁等原因，早就把户口迁走了，现在想迁回来，以便享受村民的待遇。我们村里把得严，这么多年来没有给一个人办理迁回手续，避免了很多麻烦。

几年前，和宋寨村相邻的一个村自行开发市场，尝到甜头后，村里的姑娘外嫁、学生考学，都不愿意将户口迁出，甚至不少已经将户口外迁的村民，都想方设法把户口回迁。现在，他们村庄搞改造，房屋已经拆迁了，但因为村民对迁回来的住户能否和他们享受一样的待遇，闹得很厉害，一直没有达成一致意见。林主任介绍。

高先生是郑州市二七区路寨村的村民，每个月数千元的房租收入且不说，家里每人每月还能从村里领取工资，年终还有可观的分红。路寨村委会副主任李永贵介绍，随着城市的发展，大家开始融入都市生活，而路寨村村民在10多年前就已经没了田地，大部分村民的收益包括两个部分：一个是房租收入，一个是集体分红。村里的年轻人长大了，找不到工作的就由村委会安排到村里自办的企业上班，村里的福利比普通的郑州市民强得多。现在，不少早就将户口迁出的已经有正式工作的人，想把户口迁回来；还有些出嫁的姑娘也想迁回户口，但经过村民代表大会讨论，没有同意。