一、什么是预售商品房

所谓的预售商品房是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或者预付款，约定于未来某个时间点才交付现房。商品房预售的确立，与房地产开发需要大量资金周转密不可分，开发商为了融资需要于是以低于现房的价格现行销售，古语有言“一分价格一分货色”并非无稽之谈，预售房屋虽然具有价格优势，但其也蕴含极大的风险。万一开发商卷款潜逃，亦或者资金链断裂，无法继续投入建设，都会引发巨大的社会矛盾，届时，拿出一辈子积蓄的买受人“钱房两空”又或是工程烂尾只能祈求有其他开发商收购继续建设。

二、商品房预售中的五证指的是什么

商品房预售中的五证指的是《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

三、商品房预售登记的效力是怎样的

全国人民代表大会常务委员会于1994年7月5日通过、1995年1月1日起施行并于2007年8月20日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，建设部于1994年11月15日发布、2004年7月20日修改的《城市商品房预售管理办法》第十条又进一步规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，国务院于1998年7月20日发布并施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

从上述法律、法规的规定可以看出，预售合同登记备案不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。但预售合同登记备案后，可以使预售合同产生对抗善意第三人的权利，也就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自将房屋转卖给他方时，购房人可以用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以请求司法机关裁定开发商的转卖行为无效。因此，商品房预售合同经过登记备案后，购房人的合同权利就多了一道保障，没有经过登记备案的合同存在着较大的风险。因此，购房人签订购房合同后，一定要敦促开发商将预售合同备案