1、外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。

2、境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。

外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。

3、境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。

一、股权投资的退出方式有哪些?

所谓退出是指股权投资机构或个人在其所投资的创业企业发展相对成熟后，将其持有的权益资本在市场上出售以收回投资并实现投资收益的过程。中国股权投资历经20余年的蓬勃发展，资产管理规模已经超过5万亿元，每年投资项目数量近万个，投资金额超4500亿元。常见的退出方式主要有IPO、并购、新三板挂牌、股转、回购、借壳、清算等。

1、IPO退出：投资人最喜欢的退出方式

IPO，首次公开发行股票(InitialPblicOffering)，也就是常说的上市，是指企业发展成熟以后，通过在证券市场挂牌上市使私募股权投资资金实现增值和退出的方式，主要分为境内上市和境外上市，境内上市主要是指深交所或者上交所上市，境外上市常见的有港交所、纽交所和纳斯达克等。

在证券市场杠杆的作用下，IPO之后，投资机构可抛售其手里持有的股票获得高额的收益。对企业来说，除了企业股票的增值，更重要的是资本市场对企业良好经营业绩的认可，可使企业在证券市场上获得进一步发展的资金。

2、并购退出：未来最重要的退出方式

并购指一个企业或企业集团通过购买其他企业的全部或部分股权或资产，从而影响、控制其他企业的经营管理，并购主要分为正向并购和反向并购，正向并购是指为了推动企业价值持续快速提升，将并购双方对价合并，投资机构股份被稀释之后继续持有或者直接退出；反向并购直接就是以投资退出为目标的并购，也就是主观上要兑现投资收益的行为。

3、新三板退出：最受欢迎的退出方式

目前，新三板的转让方式有做市转让和协议转让两种。协议转让是指在股转系统主持下，买卖双方通过洽谈协商，达成股权交易；而做市转让则是在买卖双方之间再添加一个居间者“做市商”。

对企业来说，鉴于新三板市场带来的融资功能和可能带来的并购预期，广告效应以及政府政策的支持等，是中小企业一个比较好的融资选择；对机构及个人来说，相对主板门槛更低的进入壁垒及其灵活的协议转让和做市转让制度，能更快实现退出。

4、借壳上市：另类的IPO退出

所谓借壳上市，指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被购公司资产，注入自己的资产，从而实现间接上市的操作手段。

5、股权转让：快速的退出方式

股权转让指的是投资机构依法将自己的股东权益有偿转让给他人，套现退出的一种方式。常见的例如私下协议转让、在区域股权交易中心(即四板)公开挂牌转让等。2016年上半年股权投资机构通过股权转让退出的交易有35笔。

6、回购：收益稳定的退出方式

回购主要分为管理层收购(MBO)和股东回购，是指企业经营者或所有者从直投机构回购股份。

7、清算：投资人最不愿看到的退出方式

对于已确认项目失败的创业资本应尽早采用清算方式退回以尽可能多地收回残留资本，其操作方式分为亏损清偿和亏损注销两种。近五年清算退出的案例总计不超过50家。

二、外商投资企业设立登记应提交的文件

（1）拟任法定代表人签署的《外商投资的公司设立登记申请书》；

（2）审批机关的批准文件（批复和批准证书副本1）；

（3）审批机关批准的公司章程；

（4）《企业名称预先核准通知书》；

（5）投资者的主体资格证明或自然人身份证明；

（6）法定代表人、董事、监事和经理的任职文件及身份证明复印件；

（7）依法设立的验资机构出具的验资证明；

适用于金融、证券、保险类和基金管理公司，以及设立时缴付全部或部分注册资本的公司。

（8）投资者首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；

（9）住所使用证明文件；

（10）前置审批文件或证件；

适用于经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目的公司。

（11）法律文件送达授权委托书；

由公司的境外投资者（授权人）与境内法律文件送达接受人（被授权人）签署，载明境内被授权人的地址、联系方式，明确授权其代为接受法律文件送达。被授权人可以是境外投资者设立的分支机构或拟设立的公司（被授权人为拟设立的公司的，公司设立后委托生效）或者其他境内有关单位或个人。

（12）其他有关文件。