王某原有私有房屋40平方米,被开发公司拆迁。双方达成《房屋拆迁安置补偿协议》,约定补偿方式为产权调换,安置房65平方米,王某结算差价25000元。协议签订后,双方依约履行未有争议。王某到房产部门在办理《私有房屋所有权证》时,房产部门对王某所得产权调换房屋要求办理产权兑换手续,即用被拆迁房屋的产权换取补偿所得房屋的产权,否则不予办理登记。王某不服房产部门的作法,提起行政诉讼。
笔者认为,这种作法是把产权调换误认为是产权兑换的一种错误作法。
此作法的错误在于只从字面上理解拆迁法规中产权调换这一概念,没有从法律意义上正确认识现行拆迁法规中产权调换的实质意义,从而与民法上的所有权转移概念相混淆。
一、产权调换是一种财产损害补偿方式,不是财产交易行为。
现行拆迁法规关于房屋拆迁补偿有两种方式:一种是用货币的方式对被拆迁人房屋所有权的丧失进行补偿,即所谓货币补偿;一种是用转移房屋所有权于被拆迁人的方式对被拆迁人的损失予以补偿,即所谓产权调换。旧房被拆除,被拆迁人对旧房的所有权即已灭失。因为拆迁行为使得被拆迁人的房屋所有权灭失,造成了财产利益丧失,所以需要补偿。
无论是用货币补偿,还是用房屋补偿,其法律意义在于补偿。因此,国务院拆迁条例中对拆迁人和被拆迁人签订的协议称为拆迁补偿安置协议。由此可见,所谓产权调换是一种财产损害补偿行为,将新房的所有权转移至被拆迁人名下,用以补偿其原有房屋所有权灭失的财产损失。
二、房屋兑换是房屋所有权转移的法律行为,是一种财产互易行为。
房屋兑换与产权调换在法律意义上截然不同。房屋兑换是房屋所有权主体基于私权利自治原则,对各自所有权的客体采取的法律上的处分互相向对方转移所有权,互相取得对方房屋的所有权,是一种财产互易的行为。财产互易就要求两个房屋的所有权必须是现实的,可以互相转移的。
三、产权调换与产权兑换登记种类和方式不同
产权调换补偿方式中,对被拆迁房屋应办理注销登记,对新建房屋应在办理初始登记后办理向被拆迁人的转移登记。
产权兑换的,应当在兑换主体间办理转移登记。
综上,笔者认为,本案中,对王某原有被拆迁的40平方米房屋应当办理注销登记;对安置房,房产部门应依据《房屋拆迁安置补偿协议》和差价款发票及新建房屋所有权证,办理转移登记,为王某核发房屋所有权证。
房屋拆迁时产权调换房屋能否更改
第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。第二十四条货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第二十五条实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。
第二十六条拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。第二十七条拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
-
“产权调换”房屋在办产权证时应办理“兑换”手续吗?
393人看过
-
济南房屋产权调换办理手续
135人看过
-
房屋产权互换需要办理什么手续如何收费
339人看过
-
房屋产权互换需要办理什么手续如何收费
387人看过
-
房产证换房屋产权证需要什么手续
164人看过
-
产权调换房如何办理产权证
358人看过
-
房屋产权调换如何办理户口迁移手续?四川在线咨询 2023-06-121、因拆迁房屋产权调换申请转移登记的,申请人应当是动迁房屋产权调换协议的双方当事人。 2、申请人应当向登记机构提交下列文件:(1)房屋权属登记申请书(原件);(2)身份证明(原件/复印件);(3)原房屋所有权证书(复印件);(4)动迁房屋产权调换协议(原件);(5)房屋重置价评估单及建筑本体工程造价测算证明(原件);(6)新旧房屋结构差价交款凭据及新房超面积交款凭据(原件)。
-
房屋置换需要办理什么手续上海在线咨询 2021-11-07房屋置换所需手续如下:实地详细调查进行价格评估;委托置换公司签订房屋置换委托协议;选房看房,携带房屋有效证件、业主身份证、同居同意置换的书面证明材料签订房屋置换合同;支付房价押金和代理费,办理产权转移登记手续。
-
房产置换手续办理需要什么手续广西在线咨询 2022-07-281.根据财法字[1997]52号第十条第一款的规定:土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。 2.个人以房换房除契税外还涉及营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种及教育费附加和地方教育费。交换双方按照各自房产的评估价格计算交纳印花税、营业税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加和地
-
房屋子置换需要办理什么手续吉林省在线咨询 2022-07-01房屋置换需要的具体手续如下: 1、对置换房屋进行价格评估; 2、委托置换公司进行房屋置换服务; 3、签订房屋置换合同; 4、申请办理房屋置换登记手续。根据《城市房地产管理法》第四十一条的规定,房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。第四十二条规定,房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十三条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地
-
残疾证换办理需要什么手续四川在线咨询 2022-04-28办理的条件具有本县常住户口,符合国家务院制定的《中国实用残疾人评定标准》的视力残疾、听力残疾、言语残疾、智力残疾、肢体残疾和精神残疾的人员。(残疾标准见下栏) 乡镇居民办理:持村委会介绍信到户口所在乡镇残联审核登记盖章后,由本人在法定监护人(无监护人可有亲友或村居委指定专人)陪同下,持本人身份证及身份证复印件、户口薄、彩色寸照3张和病历或相关病情资料到县残联办理。 城镇职工办理:持单位介绍信、本人