1、抵押房屋买卖不一定形成诈骗，是否形成诈骗由房屋是否能真实交付来决定。如果被抵押了的房屋，签署买卖合同之后，并不具有交付给购买方的可能性，那么就极有可能会形成诈骗。

合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。本罪主观方面要求行为人具有非法占有他人财产的故意，客观方面实施了虚构事实、隐瞒真相的行为。

合同诈骗罪中“以非法占有目的”应当理解为行为人意图永久地非法掌控他人财产，即行为人虽然与对方当事人签订合同，但其并不具备履行合同的能力。

2、如果售卖房屋的人有房屋的处分权，可以认为其对购房款不具有非法占有的故意，如果售卖方隐瞒与他人签订的抵押协议，那么会构成民事欺诈，依照我国《刑法》主客观相一致的刑事责任原则，售卖方的行为不构成合同诈骗罪。

根据《民法典》

第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

一、合同诈骗罪中非法占有的认定

(1)骗取他人财物目的说。认为合同诈骗罪的犯罪目的是骗用或占用，建议立法删去“非法占有”之限定，同时表述为“骗取他人财物”，以减少理论纷争和实务混乱。审判实务中，区分骗用与占有意图，作为量刑情节。

(2)获取不法经济利益目的说。认为合同诈骗罪存在直接故意和间接故意两种，主张应修改立法规定，不强调“以非法占有为目的”，而确立“非法获取不法经济利益”的目的。

(3)双重目的说。认为非占有目的不是合同诈骗罪的惟一主观要件，合同诈骗罪的主观构成中“无意履行合同意念”与“非法占有目的”并存。笔者认为，持否定意见的几种观点均值得商榷，都存在一定不足。持肯定意见的观点看似合理，但实际上根本无法解决问题。

正确认定非法占有的目的，应从合同的形式和内容等方面进行全面分析，合同有以假面目签订的合同和真面目签订的合同。从有无履行合同的实际能力及违约后的态度看，同时参照1996年12月最高人民法院《关于审理诈骗犯罪案件具体应用法律的若干问题的解释》，具有下列情形之一的，就可以认定行为人具有非法占有的目的：

(1)使用诈骗方法募集巨额资金后，携带被害人财物逃跑的；

(2)肆意非法处置、滥用、变相占有被害人财物的；

(3)大肆挥霍对方的定金、预付款，致使被害人财物无法返还的；

(4)以支付中间人高额回扣、介绍费、提成等方法，致使被害人财物无法返还的；

(5)使用被害人的财物进行违法犯罪活动，致使被害人的财物无法返还的；

(6)将以诈骗方法得来的财物大部分用于归还债务，弥补亏空的；

(7)根本就没有经营条件和履行合同的能力而大量骗取资金的；

(8)抽逃、转移、隐匿被害人财物，有条件归还而拒不归还的；

(9)隐匿销毁财务账目，或搞假破产、假倒闭逃避返还被害人财物的；

(10)为继续实施合同诈骗，拆东墙补西墙，或将被害人财物用于亏损或进行不营利生产经营项目的；

(11)具有其他欺诈行为，拒不返还被害人财物，或者致使被害人财物无法返还的等。