[案情]

杨某系A县房地产开发公司股东之一。2007年1月，杨某经与恋人王某商定，杨某将其从A县房地产开发公司分得的店面赠与王某，有关房屋办证手续由杨某负责。同年1月22日，杨某以王某的名义向A县房管局申请办证，房管局依法向王某颁发了产权证书。2007年2月，因杨某与王某闹矛盾，杨某单方向房管局申请注销了王某的店面产权，改将店面注册登记于自己名下，房管局为杨某办理了相关登记手续。2008年1月，杨某将该店面转卖给了不知情的胡某，并办理了产权过户登记手续。2008年3月，王某得知此事后至法院起诉，要求法院撤销房管局注销王某产权的行政行为，恢复王某产权证的合法有效性，并确认杨某为自己所办的产权证书无效。

[分歧]

本案如何处理，存在三种观点：

第一种观点认为，撤销房管局注销王某产权的行政行为，确认杨某改为自己所办产权证无效。杨某将店面赠与王某并为其办理了产权登记手续，杨某的赠与行为已然完成，此时王某系该店面的合法所有人。事后，杨某未征得王某同意，私自到房管局申请变更登记，房管局未经严格审查，在王某未到场、未签字认可也未授权的情况下，将王某的产权擅自注销，并将店面转注册于杨某名下，房管局注销及登记行为明显违反法定程序，应予撤销，本可同时判决被告重新作出具体行政行为，但因店面已由杨某卖给了不知情的胡某，并办理产权过户登记手续，胡某对该店面善意取得，如判决房管局重新作出具体行政行为已然丧失意义，故仅撤销房管局注销王某产权的行政行为，确认房管局将店面登记于杨某名下的行政行为无效，但不予恢复王某的产权。

第二种观点认为，撤销房管局注销王某产权行为，同时责令房管局采取补救措施，恢复王某的产权。对于撤销房管局注销王某产权行为的理由同第一种观点，同时杨某的行为已严重侵害了王某的合法权益，现因争议店面已由第三人善意取得，如果不责令房管局采取补救措施，恢复王某的产权，则不利于王某向杨某主张赔偿，从而不利于保护被侵权人的合法利益。

第三种观点认为，应当判决确认房管局将王某产权变更为杨某的登记行为无效。房管局注销王某产权，为杨某办理注册登记行为实际上实施的就是变更产权登记行政行为，由于房管局违反法定程序变更，被诉具体行政行为应无效，加之争议店面产权已由第三人善意取得，恢复王某的产权已无实际意义，故应适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（三）项的规定，适用确认判决，确认被诉具体行政行为依法无效。

笔者同意第三种观点。

[评析]

本案中要解决的法律问题主要有两个。一是本案的处理应适用何种判决，二是胡某的行为是否属善意取得。

被诉具体行政行为违法，通常的理解是应当撤销，但《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款规定，人民法院认为被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容或者具体行政行为依法不成立或者无效的，都应当作出确认被诉具体行政行为违法或无效的判决。

事实上，本案房管局注销王某的产权登记与为杨某的注册登记行为，实施的就是一个变更产权登记行为，房管局未经店面合法所有人王某同意即擅自变更产权归杨某，明显违法且明显超越行政主体职权，应属无效行政行为。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（三）项的规定，应当作出确认被诉具体行政行为无效的判决。同时依照我国民法典第三百一十一条第（一）项的规定，受让人受让该不动产或者动产时是善意的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。本案胡某受让店面时对房产的产权瑕疵完全不知情，且经公平交易受让了房产，属于善意取得。如果判决撤销房管局的变更产权登记行政行为，恢复王某的合法产权，则违反了民法典的规定，侵害了胡某的合法权益。也就是说，此时该店面的最后权属登记既成事实，被诉具体行政行为虽然明显违法，但不具有可撤销内容，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二百五十九条第二款第（二）项的规定，亦应当作出确认被诉具体行政行为无效的判决。