检查产权，检查销售协议是否具体全面。1、买卖前的产权审核。仔细查看业主的房产证，注意房产证上有多少人签字。如果有两个人，在签订后面的合同时需要两个人的名字；其次，看购房时的相关凭证，如购房发票、契税发票等。，作为初步确认房屋产权归属的辅助证据。2、交定金，签合同。假如看中的房子还在抵押中，定金最好不要直接交给业主，而要交给第三方监管。一般而言，交定金时会签订预约买卖合同。一般而言，赎楼是业主的责任。赎回有两种操作方式：一是业主通过担保公司向银行借款赎回，产生0．8％担保费用，0

．4％短期赎回利息，买方房地产证明书出来后，去银行抵押；二是买方通过担保公司向银行做抵押，银行再将赎回款打给卖方，其中只需产生担保费，但买方需提前提供。4、首付和资金监管。目前资金监管已经成为一个体系，买卖双方都是按照既定的规定来做的，风险很小。无论如何交易，首付都必须由银行监管。5、签订买卖合同。交付第一期后，可以签订国土房管局的正式二手房买卖合同。6、选择银行和办理抵押贷款。如果不是一次性付款，买家需要去银行做抵押贷款。到银行申请贷款需要买卖双方到场，要带上身份证原件，收入证明，买卖合同。7、转让和纳税。到房产所在地到房产所在地的产权登记中心办理过户手续。买卖双方需携带身份证原件、房产证原件和二手房买卖合同。一般情况下，拿到回执业主可以让银行放之前监管的定金。8、后续事项。交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等的交接。如果房产内部有家具家电，需要核实是否更换或搬走。最后业主交钥匙，正式完成交易。

购买二手房容易出现的陷阱，购买二手房注意事项

购买二手房容易出现的陷阱

1、小心避税陷阱，一些中介公司或者卖方经常会给购房者提供一些“避税”方式，如真买卖假赠与、定金当租金再过户、先公证买卖再过户、先签订合同再过户等等。所谓的“合理避税”在法律上没有很大的风险，从法律的角度来看，双方的交易行为其实是钻了一个法律的空子，但是双方都要承担一定的市场风险，如果市场上的价格波动很大的话，必然有一方会因此受损。一旦出现有关法律纠纷，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的惩罚，严重的甚至要承担相应的刑事责任。

2、小心房屋折旧率，人们普遍重视房屋的位置、实用性和价格，但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了，那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视，而是市场将其隐藏了起来，误导购房者忽略了这个问题。

3、小心合同条款，随着二手房市场的逐渐火爆，不少房产中介利用人们求房若渴的心理，制造种种陷阱。由于目前的房产市场上存在着很多不规范的问题，往往由于一张便条，甚至一个字，就会有大的陷阱。专家提醒购房者，无论是签订何种购房文件，都要仔细审阅，万万不可随意下笔，如果自己吃不准的，可以找律师或者有关专家咨询。即使买卖合同签订以后，购房者也要有足够的警觉。

4、小心房屋质量，一些购房者往往只看重房屋的地理位置和价格，而对于房屋质量问题却很少关注，也往往因此出现很多在房屋成交后才出现的漏水缺电情况。购房者一定要对房屋质量仔细验看，购房者对简单的新装修更要多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

5、小心按揭贷款，近来各大银行都收紧了个人房贷条件，除了最优质的客户，大部分二手房无法做到7成按揭，部分客户只能做到5成按揭，如果在银行发放同意贷款书以前就提早交首期款，一旦银行贷款批不下来，买家要承担很大的购房压力。

购买二手房注意事项

1、不管是什么时候建的房子，一定要查看购买房屋手续是否齐全，房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一的凭证，没有房产证的交易对购买者来说存在极大的风险，房主可能用房产证将房屋抵押或再次转卖，因此选择房屋最好要有房产证，避免以后产生纠纷。

2、房屋产权是否清晰，有些房屋的所有者不是本人，或者是几个家庭成员共有的，如果是共有的，则要看卖方是否签有出售房屋的合同，如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3、土地情况是否清晰，二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。另外还要查看房屋是否有负担，有些房屋可能是在租赁中，或者存在债务纠纷，买方要搞清楚，否则购买以后还要去承担前业主的债务。

4、是否有市政规划的影响，有些房主出售的二手房可能已经了解到该房屋可能于5到10左右要拆除了，或者房屋附近要建高住宅，可能影响到采光或者价格等市政规划的情况存在，因此做为购买者在购买时要全面的了解清楚。

5、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

6、中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

全国民事审判工作座谈会纪要