我们公司想投资另一家有土地使用权的公司。土地成本目前计入本公司“开发成本”科目。这片土地的投资应该涉及什么样的税收和会计？

[律师的回答]

问题中提到的土地使用权已计入“开发成本”。我们认为，无论土地使用权完成与否，土地前期开发的实质或正在进行的土地前期开发都不能改变土地使用权的特征。在这种情况下，企业利用土地对外投资，涉及的主要税种有：

1、营业税：

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，自2003年1月1日起，企业应投资无形资产和房地产，参与投资者的利润分配，共同承担投资风险行为不征收营业税。股份转让不征收营业税。企业所得税：

企业所得税实施条例第二十五条规定，以非货币性资产交换和使用商品、财产、服务进行捐赠、偿还债务、赞助、筹款、广告、样品、职工福利或者利润分配的，视为企业所得税销售商品、转让财产或者提供服务，但国务院财政部门另有规定的除外。根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理的通知》（国税函[2008]828号），自制资产的销售收入按企业同期同类资产对外销售价格确定；购入资产的销售收入，按照购入时的价格确定。

企业对土地进行股权投资时，即存在非货币性资产交换。根据上述规定，应当确认财产性损益，并计算缴纳企业所得税。同时，投资者应按照所得税法的相应规定进行其他所得税处理。

3。土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》（财税[1995]48号）规定，房地产投资和合营企业，由投资和合营方将房地产投资或转让给被投资和合营企业合营企业土地增值税暂免征收。上述房地产由投资方或合资企业再转让的，征收土地增值税。但《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，以土地（房地产）为股份的投资、合资企业，所有投资、合资企业均从事房地产开发，即房地产开发开发企业以其投资建设商品房、合资经营的，不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》（财税字[1995]48号），其中第一条暂免征收土地增值税。

根据上述规定，企业将土地转让给被投资企业进行房地产开发的，应当缴纳土地增值税。被投资企业不从事房地产开发的，不缴纳土地增值税。4印花税：

《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）规定，房产权属转移凭证的征税范围为：动产权属转移设立的凭证和经政府行政机关登记的不动产，以及企业股权转让设立的文件。土地使用权转让合同应当按照产权转让文件的规定征收印花税。印花税由双方签署《产权转让证书》按0.05%的税率缴纳。契税：

契税暂行条例实施细则第八条规定，以土地、房屋所有权为基础的投资和股权投资，应当视为土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。但契税由被投资单位缴纳。投资期间的会计处理：1.建议将“开发成本”改为“无形资产”：

借入：无形资产

贷：开发成本

（2）对外投资时：

借入：长期股权投资

贷：无形资产应付税款