1、二手房销售中需要评估的情况有哪些？

在二手房交易中，房地产评估不是一个必要的程序。一般来说，只要二手房的销售价格由双方协商确定，房产管理部门就会进行相应的登记过户。只要出现以下情况，就需要进行评估：

（1）二手房价格明显过低估计时，需要进行房地产评估。二手房的成交价格与交税有关。为了少交税，买卖双方往往将成交价格报下或下的房地产管理部门。如果房地产管理部门认为价格明显低于房产价值，且双方不愿调整的，将委托具有一定资质的专业评估机构对二手房交易价格进行评估，以评估价格为纳税依据。（2）买方和卖方需要在他们认为必要时进行评估。为了确定合理的交易价格，双方还可以委托评估机构进行评估，作为交易价格的参考。一般来说，买卖双方都可以自行确定成交价格，但如果一方或双方对二手房价格没有概念，比如外地人或外地人对国内或本地房地产市场不了解，而不相信对方的报价或中介机构的评估，往往要委托或共同委托有资质的评估公司进行评估，然后双方的交易价格参照评估价格确定。房地产保险需要房地产评估。房地产保险评估分为房地产保险的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

（4）申请抵押贷款时需要进行房地产评估。抵押人向银行申请房地产抵押贷款时，以抵押物作为还款的担保。一些购房者为了降低首付，报出的二手房成交价格超过实际价值，这对贷款银行来说是很大的风险。因此，为了确定抵押物的担保价值，银行需要对抵押人的房地产进行评估。一些借款人为了顺利获得贷款，确认自己的房地产价值，确定可能获得的贷款金额，也会委托评估机构对自己的房地产价值进行预先评估。申请公积金贷款的借款人将被银行要求作出评估。

（5）当发生房地产纠纷时，可能需要对其进行评估。如二手房买卖合同签订后，一方当事人或双方当事人或仲裁机构、法院可以委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为通过协议、调解等方式解决纠纷提供参考，仲裁和诉讼。第二，如何评估二手房的折旧成本。折旧费是指房屋建筑价值的平均损失。在房屋的长期使用中，虽然原有的物理形态不变，但由于自然损失和人为损失，其价值会逐渐降低。这部分因损失而减少的价值是以货币形式表示的，即折旧。确定折旧成本的依据是建筑成本、残值、清理成本和折旧年限。（1）建筑成本是会计折旧成本的基础，由建筑业所需的材料消耗、劳动报酬、税金和利润构成，是住宅经营中的购买价款。

应该只是房屋本身的购买价格，不应该包括其他费用。由于住宅的使用寿命长达几十年，甚至超过100年，在如此长的时间内，价格变化很大，所以一般不以原成本为基础，而是以置换为基础，即在现实条件下重建这种住宅所需的货币支出。（二）房屋残值，是指房屋长期使用，丧失使用价值，经拆除、清理后剩余建筑材料的价值。清理费是拆除、清理废弃危旧房时的人工费和机器费，应作为房屋使用附加费计入成本。一般情况下，扣除清洁费用后的残值为净残值，称为残值。因为它在房屋价值中所占比例很小，而且只有在房屋报废后才能获得，所以无法与原值相比。

在计算中，采用根据当时的工资和材料价格水平进行预测和估算的方法，有时也采用残值率参数，即残值与原值的比值来计算折旧。各类结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2%；砖木结构为6%；砖木结构为4%；砖木结构为3%；简易结构为0。

（3）使用寿命是指住宅的物理形态在外界物理、化学因素作用下的有形磨损；在有形磨损下，住宅能够维持正常的使用寿命，称为使用寿命。使用寿命是住宅结构和质量所决定的自然寿命。折旧年限是房屋价值转移的年限，是由使用过程中的社会经济条件决定的。折旧年限不仅与使用寿命有关，还受到无形损失的影响。《国有企业固定资产折旧试行条例》对住房折旧成本的计算方法作了明确规定，住房固定资产折旧采用平均年限法，即固定折旧法。计算公式为：

成本残值成本×（1-残值率）

消费者在购买旧房时，也可以采用折旧法计算旧房的近似价值。公式如下：

旧房价=成本年折旧年限