一、房产逾期登记违约行为如何确定

《商品房买卖合同司法解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限

2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日

3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”移转登记期限首先适用当事人约定，无约定的则适用法定期限。实践中，出卖人拟定的商品房买卖合同通常约定“房屋交付后两年内办理移转登记手续”，以降低承担违约责任的可能性

逾期登记中的“期”既是出卖人履行义务的终期，也是出卖人承担违约责任的始期。办理移转登记方式分为买受人直接办理和出卖人代为办理，“期”的确定方式相应不同。买受人直接办理的，出卖人在“期”届满前完成初始登记，且告知买受人初始登记已经办理，否则即构成逾期；出卖人代为办理的，则需要在“期”届满前完成初始登记、移转登记，并且向买受人交付产权证，否则即构成逾期。比较可知，出卖人代为办理时的义务较重，应当在“期”满前完成办理移转登记所需的全部工作。逾期时间难以确定，一般的消费者如果不注意，在自己的权益被侵犯时，仍然不能及时维权，这是对自己权益的威胁，购房者可以邀请房产律师协助自己，最大限度地为自己减少损失，维护权益。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

二、办理房产登记是谁的义务

房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

房屋所有权登记分为初始登记、移转登记、变更登记、变更登记、注销登记，发生买卖、赠与、互换、继承、受遗赠等情形之一，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。申请移转登记之前必须完成初始登记，初始登记是移转登记之前提。根据《房屋登记办法》，商品房申请初始登记的，申请人(即出卖人)应当提供下列材料：

1、登记申请书

2、申请人身份证明

3、建设用地使用权证明

4、建设工程符合规划的证明

5、房屋已竣工的证明

6、房屋测绘报告

7、其他必要材料

商品房申请移转登记的，申请人(即买受人)应当提供下列材料：

1、登记申请书

2、申请人身份证明

3、房屋所有权证书或者房地产权证书

4、证明房屋所有权发生转移的材料

5、其他必要材料

移转登记中的所指的房屋所有权证书或者房地产权证书实质是初始登记完成后，登记机关向出卖人颁发的初始权利凭证。据此看出，移转登记的申请人是买受人，但出卖人必须完成初始登记，并且提供初始登记凭证、提供必要协助。若出卖人初始登记逾期，必将造成移转登记逾期，故某些商品房买卖合同对出卖人初始登记逾期行为设定了违约条款，一旦初始登记逾期，出卖人应当承担违约责任。

初始登记完成后，买受人即可办理移转登记。遵循意思自治原则，商品房买卖合同也可以约定“出卖人在房屋交付后一定期限内代为办理移转登记手续”，尤其是出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性保证时，买卖合同一律如此约定，此时出卖人以委托代理人身份代为办理移转登记，移转登记办结后向买受人交付商品房产权证，买受人事先需要签署委托书，提供相关材料，缴纳相关税费。