www.JSQd.XINHUANEt.com2006年1月16日

[案情]

一直居住在市区的华某住房拆迁，他想，不如趁此机会到农村安享晚年。去年4月，经人介绍，华某与某镇的王某签订了转让造房宅基地合同。合同约定，王某有多余造房宅基地3间转让给华某；造房面积为30m×30m以及场地等；价格5万元；从订立合同起，华某先交定金1万元给王某，其余4万元于去年6月底前全部付清。此外，双方在合同上还约定了其他权利义务。签约当日，王某收取华某1万元并出具收据。

事后，华某未按约支付其余款项，也没在王某转让的宅基地上建房。后华某要求把宅基地退还给王某，王某不答应。为此，华某诉之法院，要求，判令双方签订的转让造房宅基地合同为无效合同；王某返还其预付款1万元；赔偿利息损失500元。

法院依法作出判决，确认双方签订的转让造房宅基地合同无效；王某应返还1万元并承担相应利息。

[评析]

在审理过程中，华某称，双方之间转让宅基地的行为未能得到土地管理部门及建房管理部门的批准，导致其购买宅基地后无法确权也无法建房，且该转让宅基地的行为违反了法律规定。所以他不再支付余款，并要求王某返还预付款。

王某辩称，转让给华某的宅基地是其所有的建房宅基地，自己无需经过相关部门批准就有权进行转让，双方签订的合同是有效的，要求华某继续履行合同，将余款付清，不同意返还华某预付款1万元和承担华某利息损失。

根据《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让用于非农业建设。本案中王某将其拥有的建房宅基地使用权有偿转让给华某，该转让行为未经相关主管部门批准，且合同也未实际履行完毕，故对双方签订的转让造房宅基地合同应认定为无效，王某需返还华某的预付款1万元；对华某要求王某偿付利息损失之主张，考虑华某对导致合同无效的后果也有过错，可由王某承担百分之五十的利息损失。华某抗辩要求确认合同有效和继续履行合同的主张，于法无据。

有偿转让宅基地使用权行为受到法律的限制，转让行为往往违法，而难以得到相关主管部门批准，建了房也难以得到有关部门的确权（无产权证）；而且每家农户只享有一处无偿使用的宅基地，如果转让给他人，自己则无法再获得无偿的宅基地。所以签订此类合同，对买卖双方都有风险，一旦一方反悔，容易引发纠纷。

[法律链接]

《土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

吴亮亮